Obiekty typu mixed-use stają się w Polsce coraz bardziej popularne, łącząc w sobie wiele oryginalnych konceptów. Jak kształtuje się ten rynek w w naszym kraju, czego oczekują użytkownicy tego typu budynków oraz jak są projektowane – o tym rozmawiamy z Martą Cegielnik, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers International .
W jakich lokalizacjach najlepiej sprawdzają się obiekty typu mixed-use?
Na wstępie warto określić, czym w ogóle jest projekt typu mixed-use. Zgodnie z definicją są to obiekty, które łączą w sobie więcej niż dwie funkcje użytkowe, np. biura, powierzchnie handlowo-usługowe, apartamenty czy hotel. Najlepiej sprawdzają się w dobrze skomunikowanych i gęsto zaludnionych lokalizacjach, w pobliżu ogólnodostępnych parkingów. Ze względu na zmianę dynamiki dnia codziennego przez co więcej i dłużej pracujemy, granica pomiędzy życiem prywatnym a zawodowym zaciera się, a w związku z tym nasze nawyki ulegają zmianie. Spędzamy czas inaczej. Chcemy mieć wszystko na już i w zasięgu ręki. Zależy nam, aby mieć szeroki wybór produktów i usług bez konieczności tracenia cennego czasu na dojazdy czy stanie w korku.
Jakie ciekawe funkcje będą łączyły w sobie budynki typu mixed-use?
Tak jak wspomniałam wcześniej, obiekty mixed-use łączą w sobie wiele funkcji, m.in. biurowe, handlowe, usługowe czy mieszkalne. Deweloperzy i inwestorzy stawiają na oryginalność, a swoje pomysły na dodatkowe funkcje często czerpią z historii obiektu, tworząc np. muzea lub przestrzenie wystawiennicze. Wiele projektów mixed-use powstaje bowiem w wyniku modernizacji postindustrialnych budynków. Przykładem może być Centrum Praskie Koneser, gdzie inwestor przeznaczył przestrzeń na Muzeum Wódki lub Soho Factory z Muzeum Neonów. Kolejne tego typu atrakcje znajdą się także w Fabryce Norblina – Otwarte Muzeum Dawnej Fabryki Norblina – która zostanie otwarta w 2021 r. W obiektach mixed-use mogą znaleźć się także hotel i apartamenty na wynajem. Ważne aby deweloper zadbał o parking na samochody i rowery.
W obiekcie tego typu nie powinno także zabraknąć strefy rozrywkowej np. z kinem, teatrem, strefy restauracyjnej (często poza standardowymi restauracjami powstają tu strefy w konwencji „food hall”, która na swojej przestrzeni zrzesza kilkanaście konceptów restauracyjnych m.in. ze wspólną strefą stolikową), stref fitness i beauty z holistycznym podejściem oraz klinik specjalistycznych.
Na pewno bardzo istotne jest otoczenie takich projektów – z zadbanymi terenami zielonymi, które często są jednym z elementów strategii placemakingu i powstają w wyniku współpracy z miastem i z innymi deweloperami miejskimi, tworząc atrakcyjną tkankę miejską.
Jakich udogodnień oczekują osoby mieszkające w budynkach typu mixed-use?
Osoby mieszkające w budynkach mixed-use stawiają na bliskość i wygodę. Oczekują, że miejsce dostarczy im bogatą ofertę produktów codziennego użytku, a jednocześnie zapewni wiele opcji spędzenia czasu wolnego. Dużą wartość poza samą ofertą komercyjną ma dla nich otoczenie – prestiżowa okolica, np. centrum miasta lub Powiśle, oraz zadbane tereny zielone jako część użytkowa.
Jakie korzyści przynosi inwestorom stawianie na budynki typu mixed- use?
Od jakiegoś czasu inwestorzy poszukują możliwości zdywersyfikowania swoich portfeli, w których dominują tradycyjne produkty inwestycyjne. Obiekty mixed-use zdają się zaspokajać tę potrzebę.
Inwestowanie w projekty tego typu pozwala dywersyfikować ryzyko inwestycyjne i zachować wyższą rentowność, a jednocześnie jest odpowiedzią deweloperów komercyjnych na sytuację na rynku gruntów, których podaż w przestrzeniach miejskich jest mała. Dodatkowo inwestowanie w prestiżowo zlokalizowane projekty mixed-use, posiadające indywidualny plan marketingowy, zapewnia rozpoznawalność marki inwestora.
Które z istniejących na rynku obiektów są szczególnie ciekawe i mogą służyć za przykład doskonałego budownictwa mixed-use?
Na razie przenosimy światowe trendy na rynek polski i potrzeba kilku lat, aby ocenić ich rentowność, funkcjonalność oraz to, które funkcje najlepiej odpowiadają na potrzeby uczestników rynku.
Jednym z pierwszych budynków typu mixed-use w Polsce był wcześniej wspominany Koneser na warszawskiej Pradze. Jego otwarcie miało miejsce w III kwartale 2018 roku. Od tego czasu obiekt kreuje ofertę dla pracowników i mieszkańców z bezpośredniego otoczenia, ale też dzięki bogatemu planowi imprez staje się miejscem docelowym (destination place) w stolicy, wspierając tym samym najemców Konesera.
W 2020 roku zapowiadane jest otwarcie kolejnych ciekawych inwestycji w Warszawie o takim charakterze, m.in. Browarów Warszawskich czy Elektrowni Powiśle. W 2021 otwarta zostanie natomiast Fabryka Norblina, zlokalizowana w samym centrum Warszawy, w miejscu zrewitalizowanej fabryki. W jej obrębie znajdą się biura, część handlowa, usługowa, butikowe kino, food hall z 26 konceptami gastronomicznymi, restauracje, kawiarnie oraz powróci Bio Bazar, który tymczasowo działa na warszawskim Mokotowie.
Poza Warszawą także powstają licznie projekty typu mixed-use. Warto przyjrzeć się m.in. sytuacji w Trójmieście, gdzie w 2015 roku został otwarty pierwszy etap inwestycji Gdynia Waterfront, a na 2020 zaplanowano otwarcie kolejnego etapu z budynkami mieszkalnymi, biurowcami, usługami, hotelem, powierzchnią konferencyjną i centrum rozrywkowym. W Łodzi z kolei powstaje Monopolis, którego oddanie do użytku zaplanowano jeszcze na ten rok. Trwa także rewitalizacja dawnych zakładów włókiennictwa w Łodzi, gdzie na terenie 10,5 ha powstaną Ogrody Geyera. Liczba mixed-usów na różnych etapach ich realizacji potwierdza, że inspirujemy się światowymi trendami.
Wśród ciekawych światowych inwestycji można wymienić m.in. Battersea Power Station w Londynie (w trakcie realizacji, część już istnieje) z mieszkaniami, biurami, przestrzenią gastronomiczną oraz publicznym parkiem nad rzeką. To przykład inwestycji skierowanej zarówno do mieszkańców, jak i turystów. Na uwagę zasługuje także projekt Hudson Yeards w Nowym Jorku oraz rewitalizacja przestrzeni urbanistycznej Barangaroo w Sydney, której całkowite ukończenie zaplanowano na 2024. Innym przykładem może być także Hawley Wharf Camden w Londynie, w którym znaleźć można ponad 150 sklepów, 60 nowych konceptów barowo-restauracyjnych i ponad 200 apartamentów.
Rozmawiała Urszula Szewczyk.
