Jak długo branża retailowa będzie otrząsała się z kryzysu, czy pakiet tarczy antykryzysowej rządu jest wystarczający, aby pomóc branży i jak już teraz poprawić sytuację, w której znalazły się centra handlowe – o tym wszystkim rozmawiamy z Grzegorzem Mroczkiem, wiceprezesem Cream Property Advisors.
Jak długo centra handlowe będą otrząsały się z kryzysu i czy w ogóle się z niego otrząsną?
Grzegorz Mroczek: Zwracam uwagę, że aby świat wrócił do normy nie wystarczy otworzyć sklepy i ogłosić koniec pandemii. Przy tak ogromnym negatywnym PR, który jest zrozumiały, chwilę potrwa aż klienci przestaną czuć się zagrożeni i zaczną tłumnie odwiedzać centra handlowe. I to powinno być celem nas wszystkich w branży. Będzie istniała pewnie spora rezerwa do tego, żeby wychodzić na zakupy, a sprzedaż online pewnie ruszy szybciej. Miejmy nadzieję, że w tym wypadku omnichannel zadziała znacznie szybciej. Wychodzenie z kryzysu trochę potrwa. Od skutecznej interwencji rządu i od nas jako ekspertów i uczestników rynku, będzie zależało, jak szybko się to zmieni. Wszyscy ponad podziałami powinniśmy się zjednoczyć i pracować, żeby jak najszybciej odbudować konsumpcję i zachęcić do zakupów w centrach handlowych.
Przy użyciu jakich narzędzi? Obserwujemy teraz, m.in. znaczne obniżki w wielu sklepach internetowych.
Na pewno cała branża ruszy z dużymi wyprzedażami. W tym momencie, to ucieczka, żeby zbudować sprzedaż, bo sklepy stacjonarne jako kanał handlowy są zamknięte i po prostu nie da się sprzedać kolekcji na czas – to oczywiście dzieje się kosztem marży. Pogoda też nas nie rozpieszczała – firmy obuwnicze już od 2 lat mają problemy związane z tym, że towar się nie sprzedawał, bo nie było odpowiedniej pogody.
Myślę też o przeformatowaniu marketingu, który przy tak głębokim „resecie” gospodarczym, powinien wyglądać inaczej i powinien budować na nowo chęć do wychodzenia i spędzania czasu na zewnątrz, promując zakupy, więc myślę, że tutaj pojawi się sporo kreatywnych pomysłów.
Ciężko mi w tym momencie precyzyjnie wymienić, jakie dokładnie będą to narzędzia, bo tego typu sytuacji nie mieliśmy nigdy, branża od ponad dwudziestu lat funkcjonowała w miarę stabilnie i te metody funkcjonowania dramatycznie się nie zmieniały. Zmieniały się marże, zmieniały się mikroelementy w zakresie zarządzania sklepami i sama oferta. Myślę, że teraz potrzebne będzie sporo kreatywności i strategicznego zarządzania, żeby odbudować w jak najkrótszym okresie rentowność.
Z jakimi największymi problemami branża centrów handlowych musi i będzie musiała się mierzyć?
Patrząc na nagłe zatrzymanie działalności sklepów – myślę , że w pierwszym etapie czeka nas jako branżę spory kryzys, związany przede wszystkim z przepływem gotówki.
Teoretycznie, pozostawiając na boku umowy, najemcy mogą powiedzieć: nie mamy sprzedaży – nie płacimy. Ale z drugiej strony pamiętajmy, że aby centrum handlowe mogło funkcjonować, z miesiąca na miesiąc muszą być ponoszone ogromne koszty operacyjne utrzymania projektu, a ponadto znaczne obciążenia kredytowe i wiele innych serwisów.
Spotykam się czasem z opiniami typu: przecież to nie jest nowy projekt, tylko 10-letni – to znaczy, że już dawno się spłacił i teraz właściciela stać na niski czynsz, CAP na kosztach i wysokie fit-outy… Nic bardziej mylnego – projekty są bardzo mocno obciążone finansowo i nie stać ich na ograniczenie wpływów. Nie będę wchodził w szczegóły, ale dynamika rynku zarówno w zakresie spadku poziomy czynszów, wzrostu CAP-ów na umowach i co za tym idzie, kosztów nieprzenoszalnych, spowodowała spadek wartości nieruchomości handlowej nawet o 50-60% w okresie dekady, więc myli się każdy kto myśli, że projekty będą w stanie samodzielnie rozwiązać problem zamkniętych sklepów. Konieczne jest zrozumienie wszystkich uczestników rynku.
Nigdy do tej pory nie mieliśmy sytuacji tak ogromnego zatrzymania gospodarki. Ale cóż, mleko się rozlało – problemy są po to, aby je rozwiązywać. Osiągnięcie porozumienia będzie wymagało zaawansowanej strategii współpracy i zrozumienia wszystkich uczestników rynku, a w szczególności: banków, właścicieli, najemców oraz firm serwisowych.
CREAM Property Advisors, mając wartościowe podejście do projektów, już ponad 3 lata temu rozpoczął projekt oszczędnościowy, który teraz pomaga nam bardzo szybko reagować i obniżać koszty, ale skala potrzeb rynku w mojej ocenie jest znacznie większa.
Jakie najważniejsze rozwiązania powinny Pana zdaniem zostać wprowadzone w pierwszej kolejności?
Zalecamy 3 kroki według, których sami postępujemy:
Na początek w związku z tym, że galerie handlowe nie funkcjonują w całości, CREAM Property Advisors drastycznie obniża wszelkie możliwe koszty, lecz do poziomu pozwalającego na bezpieczne funkcjonowanie projektu.
Równocześnie analizowane są wszelkie umowy zarówno przychodowe, jak i kosztowe na każdym zarządzanym przez CREAM projekcie, aby można było określić pozycje prawną projektu.
Tworzona jest również strategia krótko-, średnio- i długoterminowa z rekomendacją dla naszych klientów. Każdy projekt jest w trochę innej sytuacji rynkowej i z pewnością ostateczne decyzje właścicieli będą tu decydowały.
Jak Pan ocenia projekt tarczy antykryzysowej rządu?
Oczywiście każdy pomysł wparcia jest dobry – choć jesteśmy jeszcze przed oficjalnym ogłoszeniem rządowego pakietu pomocowego, ale zwracam uwagę, że odroczenie różnego typu płatności tak czy inaczej powoduje, że obciążenie jest i tak w ogromnej większości do poniesienia przez wszystkich uczestników rynku retailowego.
W mojej ocenie tego typu wsparcie nie jest czymś, co będzie wystarczające, dlatego, że to oznacza, że owszem, mogę dziś zaciągnąć większy kredyt, bez wielkich zabezpieczeń, mogę później zapłacić podatki, ZUS-y i inne obciążenia, ale dalej muszę je zapłacić.
Rynek działa na bardzo niewielkich marżach, więc przesunięcie obciążeń w czasie oznacza jedynie uderzenie w przyszłą rentowność.
Zwracam uwagę, że bardzo niewiele firm posiada zgromadzone ogromne kapitały, które mogą być buforem bezpieczeństwa w sytuacji prawie całkowitego wyłączenia prądu dla branży retailowej, jak i wielu innych.
W mojej ocenie dyskutowany obecnie pakiet pomocowy to jest zdecydowanie za mało i bez mocniejszej interwencji rządu, wielu uczestników rynku może tego nie przetrwać. W mojej ocenie będzie potrzebne kilka interwencji i pakietów pomocowych dla rynku – być może takich, które jeszcze nigdy nie były stosowane – uszyte na taką sytuację przez, np. Miltona Friedmana i mam nadzieję, że rząd tę potrzebę rozpozna.
Które rozwiązania są teraz kluczowe?
Oczywiście przywrócenie niedziel handlowych, to jest jakiś pomysł, który pewnie pozwoli odbudowywać powoli stracony obrót, ale nie w pierwszym etapie. Wydaje mi się, że interwencje rządu powinny być bardziej bezpośrednie. Jestem przeciwnikiem rozdawnictwa i uważam, że np. 500+ wyrządziło więcej szkody niż pożytku, ale w przypadku tak nagłego zatrzymania gospodarki będzie konieczna bardziej bezpośrednia interwencja skierowana na zatrzymanie zaraźliwej paniki, pobudzenie konsumpcji i pomoc przedsiębiorstwom. Czytałem ostatnio artykuł w Irish Times, w którym przytoczono sytuację z 2011 roku po kryzysie bankowym, kiedy władze Honk Kongu, używając modelu stworzonego przez Miltona Friedmana wpłacały za pośrednictwem banków pieniądze bezpośrednio na rachunki konsumentów w wieku powyżej 18 roku życia. Była to równowartość około 1100 euro, tak zwane „Helicopter Money”. Tego typu interwencje mogą szybko przełamać opór konsumentów i wspomóc całą gospodarkę. Odroczenie w czasie płatności, tak samo jak czasowe przywrócenie niedziel, niewiele zmieni. Pamiętajmy, że branża retailowa, to nie jest wysokomarżowy biznes, ale za to bardzo ważna część gospodarki i rynku pracy. W każdym projekcie handlowym, o wielkości przykładowo 15-20 tys. mkw. GLA, pracuje co najmniej 1.000 pracowników – osób, które dzień za dniem ciężko pracują na utrzymanie swoje i rodziny. Projektów handlowych są setki. To nie jest wysoko opłacana kadra, która ma ogromne oszczędności – jeśli rząd nie zareaguje sprawnie, będzie bardzo mocno dotknięta tym kryzysem.
Choć pewnie najłatwiej jest straszyć i uprawiać czarnowidztwo, wierzę w ludzi i to będzie w mojej ocenie ogromny test dla branży. Od ponad 20 lat funkcjonuję na rynku handlowym i kilkukrotnie przeżywałem sytuacje kryzysowe. Jestem przekonany, że zdrowy rozsądek i wzajemne zrozumienie pozwoli wypracować rozwiązana, które pozwolą wszystkim uczestnikom rynku na ponowne pobudzenie konsumpcji, kiedy pandemia minie – i to powinien być wielki priorytet dla nas wszystkich. Nowe strategie marketingowe, nowe sposoby zarządzania i nowe świeże pomysły z pewnością będą mile widziane.
Rozmawiała Urszula Szewczyk.
