Ta strona korzysta z ciasteczek (cookies) aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Szczegółowe informacje w Polityce Prywatności Rozumiem
REKLAMA
Michał_Romanowski_Romanowski_i_wspólnicy_retail_journal

Prof. Romanowski: Odstępowania od umów przez najemców nie nazwałbym taktyką negocjacyjną, ale rozpaczliwą walką o życie biznesowe

Niektórzy wynajmujący i najemcy nadal nie mogą dojść do porozumienia w kwestii wysokości czynszów po 4 maja. Jakie są dostępne możliwości prawne w tej sytuacji?

Profesor doktor habilitowany Michał Romanowski, Partner Kancelarii Romanowski i Wspólnicy: Życie zmusiło najemców do szukania sposobu przetrwania, a więc sięgnęli po instrument cywilnoprawny, który wskazywałem już w swojej opinii z 24 marca 2020 r. Najemcom przysługuje prawo do odstąpienia od umowy na podstawie art. 495 par. 2 k.c. w oparciu o instytucję następczej niemożliwości spełnienia świadczenia. Przepis ten pozwala, aby w przypadku umów wzajemnych opartych o konstrukcję „daję abyś dał” (Do ut des) najemca mógł w razie częściowej niemożliwości świadczenia galerii odstąpić od umowy, jeżeli jej dalsze wykonywanie traci dla niego znaczenie, a więc jeżeli nie może osiągnąć celu jaki był zakładany przez strony w dacie zawarcia umowy.  W przypadku umów najmu i dzierżawy rozmiar świadczenia wyznacza czas trwania zobowiązania. Przerwa w wykonaniu zobowiązania, np. w umowie najmu, dzierżawy, prowadzi do tego, że po ustaniu przerwy, świadczenie – przy założeniu, iż strony nie dokonają przedłużenia umowy – może być wykonane z natury częściowo. Czas ma tę właściwość, że nie da się go wrócić. Cecha przemijania. O prawie do odstąpienia od umowy wzajemnej w przypadku przerwy w spełnianiu świadczenia ciągłego na podstawie art. 495 § 2 KC może w okolicznościach konkretnego przypadku decydować czy po ustaniu przerwy jest możliwe spełnienie świadczenia bez zmiany jego wartości obliczanej tak, jakby przerwa nie nastąpiła.

Prawnicy galerii powiadają, że świadczenie galerii handlowej ogranicza się do udostępnienia lokalu. Wszak – ich zdaniem – strony zawarły klasyczną umowę najmu. Pomijając, że jest to umowa dzierżawy, bo nie nazwa umowy przesądza o jej naturze, wystarczy sięgnąć po pierwszy z brzegu podręcznik do zobowiązań dla III roku studentów wydziału prawa, nie wspominając o pozycjach takich jak System Prawa Cywilnego czy System Prawa Prywatnego. Kto sięgnie przeczyta to czego od lat jako profesorowie prawa cywilnego nauczamy studentów rozpoczynając kurs prawa zobowiązań. Świadczenie jest to zachowanie się dłużnika (tu: galerii handlowej) zgodne z treścią zobowiązania i czyniące zadość interesowi wierzyciela (tu: najemcy/dzierżawcy) i na odwrót. Oznacza to, że na pojęcie świadczenia dłużnika składa się cel zobowiązania, który jest definiowany przez interes wierzyciela. Cel-interes wierzyciela (tu: cel zawarcia umowy najmu powierzchni handlowej)  wyjaśnia nam dlaczego najemca decyduje się płacić czynsz w określonej lokalizacji na określonym poziomie. Co więcej, galeria handlowa buduje wysokość tego czynszu przekonując najemcę, że jej świadczenie pozwala najemcy zrealizować jego interes, czyli cel. Chyba wszyscy rozumieją dlaczego czynsz przy ulicy handlowej np. Piątej Avenue w Nowym Jorku, Oxford Street w Londynie, czy na Krupówkach w Zakopanem jest tak wysoki. Wartość czynszu w galeriach handlowych buduje dostęp najemców do klientów, których galerie przyciągają do siebie jako do strefy relaksu i odpoczynku. Trudno relaksować się w warunkach obawy przed zakażeniem się COVID-19. Cel umowy odczytujemy wprost z jej treści albo z jej funkcji ekonomicznej stosując reguły wykładni. Interes wierzyciela, a przez to cel umowy, nie musi być zdefiniowany w treści umowy. Sąd ma obowiązek odtwarzać go z uwzględnieniem funkcji ekonomicznej umowy, a więc celu jej zawarcia zgodnie z art. 65 kc i art. 354 kc. Na ustalenie czy interes wierzyciela może być zaspokojony, a więc cel umowy osiągnięty, mają wpływ zmienione okoliczności wykonywania umowy. Jest to typowe dla zobowiązań o charakterze ciągłym, jak najem czy dzierżawa, gdzie kryterium czasu określa treść i rozmiar świadczenia. Odwołanie do interesu wierzyciela (tu: najemcy/dzierżawcy)  pozwala uchwycić funkcje ekonomiczną umowy. Jeżeli wskutek okoliczności zawinionych albo niezawinionych przez dłużnika, wierzyciel nie ma szansy uzyskać korzyści ze świadczenia dłużnika i nie mieści się to w granicach typowego ryzyka gospodarczego, wartość świadczenie dłużnika (tu: galerii handlowej) traci znaczenie dla wierzyciela (tu: najemcy/dzierżawcy). Interes wierzyciela stanowi uzasadnienie powstania i dalszego istnienia umowy i wynikającego z niej stosunku zobowiązaniowego. To jest sens konstrukcji umożliwiającej odstąpienie od umowy najmu/dzierżawy, jeżeli jej dalsza kontynuacja traci dla wierzyciela (tu: najemcy) sens na dotychczasowych warunkach skrojonych w rzeczywistości sprzed COVID-19. Problem ten podjął w filozofii rzymskiej Seneka Młodszy wskazując, że przesłanką mocy wiążącej przyrzeczenia jest trwanie warunków, jakie istniały w chwili jego złożenia. Nie rozumiem opinii prawników galerii, którzy twierdzą, że COVID-19 jest to element zwykłego ryzyka gospodarczego obciążającego najemcę, bo rola wynajmującego ogranicza się wyłącznie do oddania lokalu do użytku. Nie podjąłbym się przekonywania sądu ani nikogo rozsądnie myślącego, że COVID-19 to część normalnego ryzyka gospodarczego najemcy oraz że COVID-19 to wyłączny problem najemcy. Wszak umowy najmu/dzierżawy powierzchni handlowych nie należą do kategorii umów hazardowych. Można zaklinać rzeczywistość, bo papier wszystko wytrzyma, ale po co udawać, że wierzy się w coś w co nikt rozsądny nie uwierzy. Chyba naprawdę nie warto oszukiwać się, że po zniesieniu zakazu handlu rzeczywistość jest taka, jak przed COVID-19, a najemca nadal może zrealizować na dotychczasowych warunkach swój cel. Handel w Galeriach Handlowych po zniesieniu zakazu będzie odbywał się w całkowicie nowej rzeczywistości gospodarczej i społecznej, krańcowo odmiennej od sytuacji w jakiej umowa była zawierana, w warunkach zaostrzonego reżimu sanitarnego. Przerwa w świadczeniu galerii handlowej spowodowana formalnym zakazem handlu po jego zniesieniu trwa nadal, a cel zakładany w dacie zawarcia umowy jest niemożliwy do osiągnięcia bez zmiany jej warunków. Nikt nie wie, kiedy to się skończy. Nie chodzi tu przy tym o gwarancje obrotów udzielane przez galerie handlowe najemcom, ale o zapewnienie najemcom dostępu do klientów przychodzących do galerii jako do strefy relaksu, wypoczynku, rozrywki, jedzenia i przy okazji zakupów.  

Czy ogłoszenia odstąpienia od umowy przez część wynajmujących jest argumentem w negocjacjach w kwestii czynszu czy firmy faktycznie zamkną swoje salony?

Wiele firm pewnie upadnie tak czy owak. Niestety. Szkoda, że nie udało się galeriom i najemcom  osiągnąć porozumienia bez sięgania po instrumenty prawne. Czasu były wystarczająco dużo, bo blisko 2 miesiące. Analizy rozwoju sytuacji po zniesieniu zakazu handlu także są znane. Przestrzegałem, że jeżeli galerie handlowe jako wydzierżawiający nie porozumieją się z najemcami/dzierżawcami, to ci ostatni walcząc o życie zostaną zmuszeni do odstępowania od umów. To się właśnie dzieje. Każdy dzień przynosi nam informację o znaczącym odstąpieniu, a należy oczekiwać kolejnych. Efekt kuli śniegowej występuje. Niedługo pewnie będą składane pierwsze pozwy przez najemców w celu ochrony ich  „życia” biznesowego.  Niektórzy zakładali, że najemcy nie zdobędą się na odwagę odstąpienia od umów,  bo będą obawiać się utraty kanału sprzedaży ich towarów w galeriach handlowych, pociągnięcia gwarancji bankowych przez galerie, naliczania kar umownych, uruchamiania innych zabezpieczeń. Jest to jednak brak wyobraźni życiowej. Wiele galerii nadal posługuje się językiem silniejszego, żądając otwierania lokali handlowych na dotychczasowych warunkach pod groźbą sankcji kontraktowych. Niedługo będą wystawiane pierwsze faktury po zakazie handlu na warunkach wynikających z dotychczasowych umów. Odstępowania od umów najemców nie nazwałbym zatem taktyką negocjacyjną, ale rozpaczliwą walką o życie biznesowe, o utrzymanie zatrudnienia i uczciwe relacje kontraktowe. W nieruchomościach powiada się, że kluczowe znaczenie dla ich wartości mają trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. W umowach z GH kluczowe dla określenia wartości czynszu najmu mają trzy czynniki: frekwencja, frekwencja i jeszcze raz frekwencja klientów, czyli footfall oraz relaks-bezpieczeństwo, relaks-bezpieczeństwo i jeszcze raz relaks-bezpieczeństwo klienta. Dezynfekcja, gumowe rękawiczki, maski, ostrzeżenia dźwiękowe w istocie przypominające „Kliencie przychodzisz w erze CODID-19 do galerii handlowej na własne ryzyko. COVID-10 zabija” nie spełniają tych warunków. Sposób opisania interesu, dla którego najemcy/dzierżawcy zawierali umowy z GH jest bezsporny i łatwy do wykazania przez powołanie na świadków osób nie tylko ze strony najemców, ale i wynajmujących, ekspertów branżowych (ukazały się dwa raporty PwC i Deloitte), zapoznanie się z modelem biznesowym omawianym i opisywanym na stronach www czołowych galerii handlowych oraz w wywiadach i wypowiedziach ich czołowych przedstawicieli, w tym na łamach Retail Journal. Z dostępnych analiz i komentarzy wynika, że ten proces wychodzenia z pandemii, a więc okres rekonwalescencji, będzie trwał długo, a co gorsza na jesieni spodziewana jest druga fala pandemii. Oznacza to kompletną zmianę postrzegania celu i funkcji galerii handlowej. Świat zmienił się. Skutki pandemii mogą być kilkuletnie, a cele dla których wybudowano galerie stały się obecnie niemożliwe do realizacji. Niemożliwa stała się usługa zapewnienia nieograniczonej odwiedzalności galerii oraz bezpiecznej i atrakcyjnej przestrzeni do robienia zakupów. Mimo tego stracono 2 miesiące. Najemcy odstępując od umów przecież jednocześnie proponują dyskusję o nowych umowach dostosowanych do nowej rzeczywistości. Najemcy proponują reset prawny w oparciu o konstrukcję odstąpienia od umowy. Nie wyklucza to zbudowania na nowo uczciwych relacji kontraktowych skrojonych do nowej rzeczywistości. Oczekiwanie od galerii, że urealni czynsz do aktualnie świadczonych usług, nie jest oczekiwaniem nadzwyczajnym.  Nikt rozsądny nie może sobie pozwolić na kontynuowanie umów, które nie korespondują z obecnymi usługami. Kontynuowanie takich umów byłoby działaniem na szkodę spółki.

Myślę, że najemcy czują się niekomfortowo w tej sytuacji, bo ich biznes to handel, a nie spory prawne. Chyba jednak galerie zapomniały, że partnerskie relacje buduje się na sile argumentu, a nie na argumencie siły. W tym przypadku prawo stoi po stronie najemców. Sądy będą oceniały upadek celu umowy, a więc niemożliwość spełnienia świadczenia przez galerie handlowe definiując świadczenie galerii zgodnie z funkcją ekonomiczną umowy. Świadczenie galerii handlowych to udostępnienie powierzchni sprzedażowej o założonej funkcjonalności, a więc takiej która cechuje się atrakcyjnością, czyli zdolnością do przyciągania klientów, a więc „odwiedzalnością” galerii handlowych (footfall), a więc budowaniem nawyku do przychodzenia do galerii dla relaksu, wypoczynku, rozrywki, posiłku i robienia zakupów. Zniesienie zakazu handlu niewiele tu zmieniło w świetle utrzymanych zakazów i wprowadzonych ograniczeń (limity liczby klientów w sklepach, maseczki, gumowe rękawiczki, zamknięte siłownie, sale zabaw dla dzieci, kina, możliwość zakupu jedzenia w punktach gastronomicznych jedynie jedzenie na wynos, zakupionych posiłków nie można jeść na terenie galerii handlowej. Niemożliwość świadczenia powinna w zasadzie mieć charakter trwały. O trwałości niemożliwości świadczenia można mówić wtedy, gdy zaistniały stan faktyczny lub prawny znamionuje pewna stabilność, nieprzemijalność, w stosunku do której doświadczenie życiowe nie pozwala, przy wyeliminowaniu zdarzeń nadzwyczajnych, na racjonalne przekonanie, że stan ten może ulec zmianie na tyle, że dłużnik mógłby dopełnić ciążącego na nim obowiązku świadczenia w sposób, który pozwala zaspokoić interes wierzyciela, czyli zrealizować cel umowy. Te przesłanki są spełnione. W zobowiązaniach ciągłych (jak w umowie najmu, dzierżawy) na pojęcie treści świadczenia i jego rozmiaru składa się czas w jakim świadczenie powinno być nieprzerwanie spełniane zgodnie z celem umowy (interesem wierzyciela). Przykładem trwałej niemożliwości świadczenia w całości, jest zatem przerwa w świadczeniu ciągłym. Przy umowach o charakterze ciągłym, jak np. najem, dzierżaw, niemożliwość przemijająca jest zarazem niemożliwością częściową. Wierzyciel ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli dalsze spełnianie świadczenia ciągłego po ustaniu przeszkody prawnej lub faktycznej, nie jest w świetle racjonalnego doświadczenia życiowego możliwe zgodnie z jego celem gospodarczym zakładanym przez strony w dacie zawarcia umowy (Do ut des).

Co z karami umownymi w razie rozwiązania umowy? Czy one obowiązują?

Odstąpienie od umowy jest jednostronnym uprawnieniem najemcy. Wywołuje ono skutek od chwili doręczenia go galerii handlowej na przyszłość. Prowadzi ono do rozwiązania umowy. Kary umowne zatem nie obowiązują.

Jak wygląda kwestia gwarancji bankowych w nowej rzeczywistości handlowej?

Gwarancje bankowe zabezpieczają należyte wykonanie istniejącej umowy. Odstąpienie od umowy prowadzi do wygaśnięcia zobowiązań. Stosunek gwarancji bankowej wiąże się z istnieniem „trójkąta”stosunków prawnychBank udzielając gwarancji zobowiązuje się wobec beneficjenta gwarancji (tu: galerii handlowej), że wypłaci mu określoną kwotę, gdy zajdzie pewne zdarzenie (zazwyczaj, gdy nie zostanie wykonane zabezpieczane zobowiązanie pieniężne). Jednocześnie, udzielenie gwarancji zazwyczaj jest wynikiem zawarcia umowy zlecenia gwarancji, między zlecającym (tu: najemcą) a bankiem-gwarantem. Gospodarczym celem (determinującym także społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa w rozumieniu art. 5 k.c.) gwarancji bankowej jest zatem przerzucenie na bank ryzyka dochodzenia roszczeń od dłużnika z tytułu wykonania zobowiązania, które podlega zabezpieczeniu. Warunki wypłaty gwarancji mogą być różnie określone, ale z reguły są skonstruowane tak, aby chronić interesy banku. Bank nie ma zatem, co do zasady obowiązku badania na własną rękę czy dłużnik faktycznie nie wykonał zobowiązania. Nie oznacza to jednak, że zgłoszenie przez beneficjenta gwarancji żądania wypłaty w sposób formalnie poprawny musi zawsze bezwzględnie zobowiązywać bank do dokonania wypłaty. Zarówno polska doktryna prawa, jak i sądownictwo powszechnie dopuszczają możliwość uchylenia się przez bank od wypłaty środków z gwarancji na podstawie koncepcji nadużycia gwarancji. W doktrynie wskazuje się, że zarzut nadużycia gwarancji może być wywiedziony z celu gwarancji (art. 65 § 2 k.c.) lub ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia tego prawa (art. 5 k.c.). Istotą zarzutu nadużycia gwarancji – niezależnie od tego, która z powyższych koncepcji zostanie przyjęta – jest prawo odmowy wypłaty środków z gwarancji, w przypadku gdy beneficjent żąda wypłaty pomimo oczywistego braku wymagalnego roszczenia zabezpieczonego gwarancją (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 25 stycznia 1995 r. [III CRN 70/94], uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 28 kwietnia 1995 r. [III CZP 166/94]). Takie żądanie jest bowiem sprzeczne z przeznaczeniem (gospodarczym celem) gwarancji bankowej, którym jest zabezpieczenie wykonania zobowiązań, które faktycznie istnieją. Oczywistość nadużycia gwarancji zachodzi wtedy, gdy rozsądny uczestnik obrotu nie ma wątpliwości, że nie zaszły wskazywane przez beneficjenta okoliczności. Banki udzielające gwarancji bankowych w relacji galerii i najemców doskonale znają sytuację. Z tego właśnie powodu bank powinien zwracać szczególną uwagę na żądania wypłaty gwarancji składane ze względu na odmowę spełnienia roszczeń galerii handlowych. Jeżeli zleceniodawcy gwarancji (najemcy) uznają, że z powodu pandemii roszczenia zabezpieczone gwarancją nie mogły powstać, powinni zwrócić na tę okoliczność uwagę banku, powołując przy tym przepisy oraz fakty powszechnie znane uczestnikom obrotu. Wypłata przez bank kwota gwarancji, pomimo oczywistej niezasadności żądania beneficjenta (galerii handlowej) może stanowić naruszenie zobowiązania banku względem zleceniodawcy gwarancji (najemcy), skoro bank mógł uchylić się od tej wypłaty z powołaniem na nadużycie gwarancji. To natomiast otwierać może drogę do dochodzenia przez najemcę roszczeń odszkodowawczych wobec banku. Skuteczność odstąpienia od umowy w obecnej sytuacji jest dość oczywista.