Jacek Kosiński – Adwokat Partner w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni oraz Konrad Dyda – Prawnik w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, skomentowali dla portalu Retail Journal, jak pandemia i wprowadzone w związku z nią restrykcje, wpłynęły na rynek nieruchomości, w szczególności centrów handlowych.
Niedługo minie trzy miesiące od ponownego otwarcia galerii handlowych. To oznacza, że z powodzeniem można dokonać pierwszych podsumowań, czy zauważyć kształtujące się trendy. Oczywiście trudno mówić o wszystkich na raz, jednak z pewnością wiadomo już, że galerie handlowe nie przejdą do przeszłości i nie zostaną zastąpione np. przez e-commerce. Od ponownego otwarcia widać stały wzrost wskaźnika „odwiedzalności”, stosunkowo nieźle wygląda także poziom obrotów. Jednak w żadnym wypadku nie oznacza to, że wszędzie jest tak samo dobrze – wręcz przeciwnie, zarówno w skali globalnej ciągle daleko do sytuacji sprzed lockodownu, a sytuacja poszczególnych galerii jest po prostu różna. Nieco inaczej sprawa przedstawia się na rynku nieruchomości komercyjnych – tu widać utrwalanie się pracy zdalnej, co powoduje rozglądanie się wielu firm za mniejszymi powierzchniami. To zaś może okazać się bardzo poważna zmiana także dla inwestorów. W każdym razie obecna sytuacja powoduje wiele trudności – także prawnych – których rozwiązanie zależy od wielu różnych czynników, których interpretacja zależy od przyjętej optyki. Stąd każdy z zainteresowanych może znaleźć mocne argumenty na swoją korzyść.
Czynsze w większości po nowemu
Właściwie pierwszym problemem, jaki powstał po marcowym zamknięciu galerii handlowych była kwestia konieczności zapłaty czynszów najmu. Mówiąc najprościej najemcy stali na stanowisku, że w ogóle czynsze się nie należą, bo odpadł cel z jakim wiązał się najem nieruchomości komercyjnych. Natomiast właściciele galerii podnosili, że w żaden sposób nie są odpowiedzialni za zamknięcie, a więc z ich punktu widzenia najemcy nadal mogą używać swoich lokali – a więc sam zakaz jest niejako „obok” stosunku najmu. Oczywiście to pewien, mocno uproszczony, schemat – jednak jasne jest, że zarówno właściciele, jak i najemcy mają bardzo poważne argumenty na swoją korzyść, a tym samym, słusznie oczekiwali systemowego rozwiązania tego problemu przez ustawodawcę.
Ten zaś wybrał najgorsze z możliwych rozwiązań. Właściwie do dziś nie wiadomo, co tak naprawdę oznacza warunkowe „wygaszenie” wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu (i innych podobnych), przy jednoczesnym stosowaniu – nieistniejących – przepisów Kodeksu cywilnego regulujących „stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Problemy te najpewniej rozwiąże doktryna i przede wszystkim orzecznictwo. Na szczęście jednak najpewniej nie będzie zbyt wielu powodów do takich orzeczeń, gdyż większość wynajmujących i najemców zawarła porozumienia.
Galerie to odbicie sytuacji całej gospodarki
Minione tygodnie były czasem trudnych negocjacji pomiędzy wynajmującymi i najemcami, jednak w zdecydowanej większości przypadków udało się wypracować nowe warunki płatności czynszów. Nie ma wątpliwości, że pomimo nie raz bardzo poważnych trudności, jest to najlepsze wyjście. Jednak bardzo trudno wskazać tu na ogólne rozwiązania, które w każdym przypadku mogłyby zostać uznane za dobre. W końcu sytuacja galerii jest bardzo różna.
Jak wiadomo wszystkie wskaźniki rosną, jednak zupełnie inaczej „odwiedzalność” i „sprzedawalność” wygląda w outletach – które zdecydowanie lepiej radzą sobie z kryzysem – niż w galeriach handlowych położonych w okolicach biurowców bądź dworców, które generalnie opustoszały i najpewniej jeszcze przez długi czas nie wrócą do sytuacji sprzed pandemii. W końcu galerie to nie są jakieś samotne wyspy – ich położenie i koncepcja biznesowa zawsze była ściśle związana z przestrzenią miejską, w której zostały zlokalizowane. Dlatego ich obecne położenie jest odbiciem ogólnej sytuacji gospodarczej. Nie inaczej jest w przypadku najmu powierzchni komercyjnych, gdzie spore zmiany powoduje home office.
Jeśli praca zdalna, to nie potrzebujemy biur
W przypadku właściwie wszystkich firm, gdzie tego rodzaju rozwiązanie było możliwe, po wybuchu pandemii wprowadzono pracę zdalną. Oczywiście można dyskutować na ile tego rodzaju rozwiązania są efektywne, a przynajmniej porównywalne z tym, co można osiągnąć przy tradycyjnym wykonywaniu swoich obowiązków w biurze. Generalnie w Polsce do pracy zdalnej podchodzono nieufnie i w większości firm dotąd dopuszczała, co najwyżej okresowe, kilkudniowe, wypełnianie swoich obowiązków w tej formie. Tymczasem wydaje się, że sytuacja ta zaczyna się zmienić. Oczywiście być może wynika to nie tyle z fascynacji pracą zdalną, co z konieczności przestrzegania norm sanitarnych, jednak wiele firm już zaczęło się rozglądać za mniejszymi powierzchniami. W końcu wydaje się, że restrykcje sanitarne prędko nie miną.
W każdym razie proces ten może doprowadzić do poważniejszych zmian na rynku nieruchomości, otwierając pytania zarówno o to, co „zrobić” z dużymi powierzchniami biurowymi, które będzie trudniej wynająć, jak i o sensowość inwestycji w tym sektorze. Udzielenie odpowiedzi na te wątpliwości teraz jest jeszcze niemożliwe, jednak nie ma wątpliwości, że ci którzy odpowiednio wcześnie zdiagnozują nowe trendy i odpowiedzą na nie, sporo zyskają.
Jedno jest pewne: pandemia spowodowały zmiany na całym rynku nieruchomości, jednak nie są one tak gwałtowane, jak niektórym się wydawało jeszcze przed kilkoma miesiącami. A więc jest to raczej ewolucja, niż rewolucja. W tej sytuacji wszyscy uczestnicy rynku mogą znaleźć mocne argumenty – także prawne – dla zabezpieczenia swoich interesów, co z kolei otwiera szerokie możliwości negocjacji i kompromisu. Wydaje się, że bez nich trudno będzie osiągnąć jakikolwiek sukces.
