Aneta Cichla, Cream property Advisors: Centra handlowe po lockdownie działają już ponad dwa miesiące. Jak ocenia Pan czas po restarcie działalności handlowej?
Grzegorz Mroczek, wiceprezes, Cream Property Advisors: W prasie i w serwisach informacyjnych roi się od informacji o kondycji branży handlowej i spekulacji dotyczących powrotu wyników sprzed pandemii. Zastanawiam się tylko, co dla rynku oznacza powrót parametrów sprzed lockdownu? Przecież one już wtedy nie były satysfakcjonujące dla większości graczy – branża narzekała, bo w pamięci zostały lata największego rozwoju i największych zysków. Tymczasem rynek się zmienił, dojrzał, nasycił. Pojawiły się problemy typowe dla dojrzałego biznesu handlowego, który dodatkowo musi się zmierzyć z wyzwaniami stawianymi przez nowe czasy: rozwój e-commerce, zmiana upodobań zakupowych, ogromna konkurencja, mnogość formatów. Izolacja i wyłączenie działalności centrów tylko przyspieszyło nieuniknione – rynek centrów handlowych chorował na długo przed pojawieniem się koronawirusa.
Co mu dolegało?
Dolegało i dolega do tej pory. Jak każdy kryzys i ten obnażył słabe strony rynku, wypunktował bezlitośnie braki i zaniedbania wobec projektów handlowych: niską odwiedzalność, niski paragon, spadające obroty najemców, obiekty starzejące się technicznie i estetycznie. Z tego powodu po stronie inwestycyjnej pojawiły się kolejne problemy: spadek wartości projektów przez wzrastający shortfall, brak pieniędzy na modernizacje, przebudowy. Do poprawy tej sytuacji nie wystarczy odbudowa wyników sprzed pandemii, nie wystarczy też dotychczasowy model zarządzania. Czy właściciele centrów handlowych stawiają właściwe pytania: jakie cele postawiłeś swojemu zarządcy? Jakie zespołowi marketingowemu? Co obniża wartość nieruchomości pośrednio i bezpośrednio? Jak to zmienić? Śmiem twierdzić, że nie. My pracujemy nad tymi zagadnieniami od kilku lat, bo nie akceptujemy straty na kosztach, która pomnożona przez yeld 8% obniża wartość nieruchomości nawet o 5-6 mln euro. To jest patologia tego rynku. Wartość projektu spada, zaczynają się trudne rozmowy z bankami, a zarządcy mówią – musi zostać tak, jak jest. Wcale nie – to jest czas na nowy, tani, a jednocześnie bardziej nowoczesny system zarządzania. W ostatnich latach zarządzamy sporym portfolio, uczestniczymy w procesach sprzedaży projektów handlowych i obserwujemy na tych polach mnóstwo niekompetencji. To, co powiem nie jest popularne: bardzo niewielu rynkowych graczy pracuje ambitnie nad zbudowaniem wartości nieruchomości lub chociażby utrzymaniem ich wartości. Typowy scenariusz jest taki: wartość projektu spada i zaczyna się zaklinanie rzeczywistości. Nie dostrzegam, aby duże agencje nieruchomościowe były zainteresowane włożeniem wysiłku w zrozumienie nieruchomości i stale monitorowały wyniki podjętych działań. Efekt jest taki, że mamy bezpieczne i czyste projekty, czyli zarządzane prawidłowo i… to wszystko. Te nieruchomości są w mocnym trendzie spadkowym wartości. Efekt – brak środków na inwestycje, facelifting, przebudowy, itp. To jest pułapka.
Czyli asset management wróci do łask po pandemii?
Od lat dostrzegamy ogromną potrzebę strategicznego podejścia do zarządzania projektami. Od lat przekonujemy branżę, że tylko właściwe podejście do strategii centrum handlowego i wzmacniania jego wartości ma sens i w przyszłości przyniesie poprawę. Promujemy aktywne podejście, realną zmianę, a nie dotychczasowe utrzymywanie status quo. Czym są centra handlowe, jeśli nie produktem inwestycyjnym? Patrząc na to, co dzieje się na rynku mam wrażenie, że wielu o tym zapomniało. Właściciele pogodzili się ze spadkiem wartości projektów, a to niedopuszczalne. My walczymy do końca, bo nie zgadzamy się z tym, żeby sytuacja wróciła do niskiej bazy.
Czym Państwa podejście różni się od typowych działań zarządczych na rynku?
Opracowaliśmy system zarządzania oparty na wzmacnianiu wartości centrum handlowego w każdym aspekcie jego funkcjonowania. Nazwaliśmy go Quattro, ponieważ cztery proponowane przez nas rozwiązania odpowiadają na największe obecnie bolączki działalności obiektów handlowych: spadek wartości centrum handlowego (usługa CNC), potrzebę stymulowania obrotów (usługa C360), konieczność wzmocnienia projektu pod kątem nowoczesnego marketingu opartego na elementach omnichannelingu (C-RTM), eliminacja kwestii prawnych tzw. red flags mogących wpłynąć np. na niekorzystną wycenę obiektu w procesie sprzedaży (Sell Me). Wstępnym etapem współpracy jest audyt X-Ray, czyli krótka i treściwa diagnoza kondycji danej galerii z jasnymi wskazówkami dla właściciela. Oferujemy ją za darmo jako zaproszenie do dalszych działań.
To interesująca propozycja, ale trudna – wymaga zmiany optyki, co w dzisiejszej sytuacji nie jest łatwe.
Zgadzam się. Nasza oferta jest jak turbodoładowanie. Jednak będę powtarzał: zmiana dotycząca myślenia o zarządzaniu centrami handlowymi jest konieczna! Nasz silnik, oparty na czterech usługach, które nazwaliśmy Quattro, jest poparty wieloma udanymi wdrożeniami i realnymi efektami działań. Wiemy, co robimy i dlaczego, mamy jasno określone cele, a właściciel wie, na co stać jego projekt i w jakim kierunku on podąża. Staramy się też, aby nasze narzędzia miały niską barierę wejścia, dlatego w większości są oparte o success fee. Cream Propety Advisors to mocny skład leasingowy, zarządczy, księgowo-finansowy i prawny, dlatego nie boimy się o wyniki i efekty proponowanych rozwiązań.
