Czy wynajmujący powinni obniżyć najemcom czynsze w związku z mniejszą odwiedzalnością galerii handlowych? Jak wygląda kwestia podziału zysków z kanału ecommerce oraz jakie najważniejsze zadania stoją dzisiaj przed Polską Radą Centrów Handlowych? O tym w wywiadzie dla Retail Journal opowiada Krzysztof Poznański, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych.
Urszula Szewczyk: Jaki był miniony rok dla branży retail oraz z jakimi największymi wyzwaniami mierzyli się wynajmujący?
Krzysztof Poznański: Uważam, że tak jak dla całej gospodarki, największym wyzwaniem dla branży była oczywiście pandemia COVID-19 i związane z nią ograniczenia. I to ograniczenia w różnych wymiarach.
Po pierwsze: lockdowny, które w zeszłym roku też były bardzo bolesne dla branży centrów handlowych. A więc czas, kiedy nie można było prowadzić działalności, albo można ją było realizować w ograniczony sposób.
Trzeba też wymienić pośrednie skutki pandemii, jak zmniejszona mobilność społeczeństwa, obniżona chęć wychodzenia na zewnątrz, zmiana przyzwyczajeń zakupowych.
I wreszcie mamy efekty ekonomiczne pandemii czyli zwiększoną inflację, która rozpędzała się już w zeszłym roku, a teraz rozwija się coraz bardziej. A co za tym idzie, powstały zjawiska związane z inflacją, jak podwyżki cen, problemy w łańcuchu logistycznym itd.
Jak dzisiaj wyglądają relacje wynajmujących z najemcami?
Te relacje w mojej ocenie wyglądają dobrze i zawsze tak było. Układałyby się pozytywnie również w okresie pandemii, gdyby nie interwencja rządu i takie bardzo brutalne wejście w relacje Kodeksu Cywilnego między dwiema stronami.
Z taką ingerencją nie mieliśmy do czynienia w żadnym innym kraju. Mam na myśli moment, kiedy rząd zdecydował na mocy Ustawy – słynnego artykułu 15ze – że jedna strona nie musi wywiązywać się ze świadczeń na rzecz drugiej (czyli najemcy wobec wynajmujących). Druga strona z kolei nie może wywiązywać się ze świadczeń na rzecz pierwszej, czyli wobec najemców, ponieważ rząd wprowadził lockdown i zakazał działalności. Wynajmujący, którzy nie otrzymali pomocy z żadnej tarczy, zostali jedocześnie obciążeni kosztami lockdownu.
Myślę, że gdyby zostawić te ustalenia do rozstrzygnięcia między najemcami i wynajmującymi to po pierwsze zostałyby one szybciej i lepiej rozwiązane. Wskazują na to chociażby zawarte dobrowolne porozumienia na kwotę ponad dwóch miliardów złotych między najemcami i wynajmującymi. A poza tym nie spowodowałyby właśnie takich konfliktów czy napięć.
Natomiast ten okres mamy już za sobą, działalność musi być prowadzona i myślę, że obie strony zdają sobie też sprawę, że są sobie potrzebne. Nie da się prowadzić pustych centrów handlowych bez najemców, bez sklepów. Z drugiej strony, nie można prowadzić sprzedaży z łóżek polowych i ze straganów, tak jak się to odbywało kiedyś.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług stoi na stanowisku, że teraz, w związku z mniejszą odwiedzalnością galerii handlowych, powinny zostać obniżone czynsze również w tych umowach, które już trwają. Co Pan na to?
Nie bardzo rozumiem, dlaczego. Przecież w związku z okresowo niższą odwiedzalnością najemcy nie korzystają z mniejszej powierzchni, z pomniejszonej liczby metrów itd.
Obie strony tej działalności, zarówno wynajmujący, jak i najemcy, podejmują pewne ryzyko gospodarcze, pewne ryzyko działalności. Fakt, że pandemia spowodowała zmianę zwyczajów zakupowych, tak jak powiedziałem, spowodowała większą ostrożność klientów, jest ryzykiem obu stron.
To zresztą nie do końca przekłada się na mniejsze obroty. Nie może być tak, że tylko jedna strona będzie ponosiła konsekwencje tego ryzyka.
Chciałbym podkreślić, że PRCH reprezentuje i wynajmujących, i najemców. Naszymi członkami są również najemcy i nigdy nie zajmujemy stanowiska, które byłoby w konflikcie z którymś z naszych członków. Jedynie jako stowarzyszenie próbujemy te interesy godzić i pokazywać, jaki one mają wpływ na interesy obu grup, które reprezentujemy.
Natomiast wracając do obrotów, to nie wiem, jakie obniżenia odwiedzalności centrów handlowych wskazują najemcy, na bazie jakich wyliczeń oraz danych.
Te obniżenia odwiedzalności rzeczywiście zaistniały i PRCH publikowało takie dane. Wyniki w zależności od miesiąca w roku 2021 w odniesieniu do roku 2019 są o 15-25% niższe. Natomiast w ciągu ubiegłego roku dynamika poprawy była stale obserwowana i poziom odwiedzalności znacząco się poprawia.
Ale, co podkreślaliśmy wielokrotnie, zmiana przyzwyczajeń zakupowych odzwierciedla się również w tym, że ludzie rzadziej czy ostrożniej, w mniejszych grupach odwiedzają galerie handlowe, jednak podczas wizyt kupują więcej, wydają więcej pieniędzy.
Częściowo jest to spowodowane oczywiście inflacją, jednak wzrosty sprzedaży przekraczają inflację i w roku 2021 osiągnęły praktycznie poziom roku 2019. Albo nawet go przekroczyły. Takie miesiące jak sierpień pokazały, że obroty były wyższe o ponad 5% niż w roku 2019. Tak więc nie jest do końca tak, że najemcy mają gorsze obroty, czy mają mniej pieniędzy. Grupa najemców jest poza tym bardzo złożona, znajdują się tu świetnie radzące sobie krajowe spółki giełdowe, sieci międzynarodowe oraz mali polscy właściciele. Różnice w prowadzeniu biznesu są ogromne. Zależą także od kategorii, bo np. artykuły spożywcze czy moda notują bardzo dobre wyniki.
Chciałabym poruszyć jeszcze jedną sporną kwestią, jaką jest podział przychodów z kanału online. Przedstawiciele ZPPHiU mówią, że absolutnie nie zgadzają się na dzielenie tymi przychodami z wynajmującymi. Jakie jest Pana stanowisko?
To jest bardzo skomplikowana sprawa. Tutaj nie ma jasnych i prostych rozstrzygnięć. Te sprawy powinny być regulowane bezpośrednimi ustaleniami pomiędzy konkretnymi najemcami i wynajmującymi.
Natomiast, gdyby próbować generalizować i przyjrzeć się sprawie podziału przychodów z kanału online z szerszej perspektywy, to można byłoby powiedzieć tak: te przychody są realizowane przez kanał online w Internecie, jednak często część tej sprzedaży jest fizycznie realizowana w centrum handlowym, w jego infrastrukturze czyli w magazynach, w sklepach, które znajdują się w centrum.
Najemcy korzystają z infrastruktury, z oświetlenia, z wentylacji, mediów itd. Część towarów zakupionych w Internecie jest odbierana w sklepach znajdujących się w centrach handlowych. Część z nich jest zwracana w sklepach stacjonarnych, więc nie można powiedzieć, że to jest kanał zupełnie niezależny i nie mający nic wspólnego z centrami handlowymi.
Natomiast chciałbym mocno podkreślić, że to jest złożona sprawa i konkretna sytuacja bardzo zależy od kategorii produktów, od rodzaju najemcy, jak i samego centrum handlowego. Dlatego podobne dylematy powinny być rozstrzygane w bezpośrednich relacjach pomiędzy wynajmującymi i najemcami.
Przechodząc do kwestii, które łączą branżę, to bardzo zdecydowanie zareagowali Państwo na możliwość ewentualnego kolejnego lockdwonu. Czy podejmują państwo rozmowy z rządzącymi w tej kwestii?
Tak, natychmiast po informacji Ministra Zdrowia o takiej możliwości wystosowaliśmy do niego oraz do Premiera pismo z apelem o bardzo gruntowne rozważenie takiej decyzji i wstrzymanie się od niej. Argumentowaliśmy to podobnie, jak wielokrotnie wcześniej to robiliśmy. Centra handlowe są miejscami bezpiecznymi, co udowadniały już badania i potwierdza sama natura obiektów, ich infrastruktura, systemy wentylacyjne itd. Są to też miejsca, w których ludzie zaspokajają swoje podstawowe potrzeby. Nie powinno się znowu zamykać centrów i uniemożliwiać klientom dokonywania zakupów.
Jednocześnie wystąpiliśmy o bezpośrednie spotkanie z Premierem Mateuszem Morawieckim, żeby dowiedzieć się więcej na temat planów rządu w tej kwestii oraz żeby przedstawić bezpośrednio naszą argumentację. Czekamy w tej chwili na odpowiedź od Premiera Moraweckiego.
Branża retail podejmuje masę działań, żeby to bezpieczeństwo zapewnić. Przeznaczają państwo również na to ogromne pieniądze, ale jak to w życiu bywa, klienci zachowują się różnie. Mimo że już bardziej przyzwyczailiśmy się do noszenia maseczek to niektórzy klienci noszą je albo pod nosem, albo w ogóle ich nie zakładają. Jakie reagują Państwo na to zjawisko?
Ma pani rację. To jest rzeczywiście zjawisko złe i niepokojące. Tak jak mówiłem, podjęliśmy szereg działań w dziedzinie bezpieczeństwa. Pomijając już całą kwestię informacyjną – przekazów kierowanych do klientów na terenie centrów – to wspólnie z Ministerstwem Zdrowia mieliśmy szereg kampanii: zorganizowaliśmy akcję zachęcającą do szczepień, otwieraliśmy punkty szczepień w centrach handlowych, a wreszcie jesienią przeprowadziliśmy dwie kampanie. Jedna z nich prowadzona była pod hasłem „Bezpieczna witryna”, gdzie promowaliśmy noszenie maseczek i w jej ramach ustawiliśmy w centrach handlowych manekiny z maseczkami. A wreszcie po spotkaniu z Ministrem Zdrowia wdrożyliśmy kampanię przypominania klientom przy wejściach do centrów handlowych o obowiązku noszenia maseczek i rozdawania bezpłatnych maseczek klientom, którzy ich nie mają.
Natomiast rzeczywiście niektórzy klienci wciąż masek nie noszą albo zakładają je w sposób niepoprawny. Jest to smutne, ale nie mamy na to wpływu. Personel centrów handlowych nie ma żadnych narzędzi, żeby wyegzekwować obowiązek noszenia maseczek, a kontrole policji, o które zresztą apelowaliśmy bardzo gorąco, są cały czas na terenie centrów handlowych sporadyczne.
Przechodząc do planów na ten rok, jakie są najważniejsze zadania, które stoją teraz przed Polską Radą Centrów Handlowych?
To będzie oczywiście zależało od rozwoju sytuacji pandemicznej, bo cały czas pandemia pozostaje głównym problemem branży. Ale podstawowe zadanie PRCH – i tutaj będziemy starali się nasze zaangażowanie bardzo mocno pokazywać – to oczywiście zapobieżenie lokcdownom.
Lockdown jest ostatecznością dla centrów handlowych. Zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Uniknięcie lockdownów, informowanie rządu oraz decydentów, że centra handlowe są miejscami bezpiecznymi oraz zapewnienie tych bezpiecznych warunków, to będzie nasze i naszych członków podstawowe zadanie. Tego będziemy chcieli dopilnować.
Ekonomia również będzie wyzwaniem. Rosnące ceny towarów, jak i mediów będą powodowały duże problemy dla zarządzających centrami handlowymi. Jako stowarzyszenie niewiele możemy tutaj zrobić, ale będziemy prowadzić cały szereg działań informacyjnych i lobbingowych, żeby próbować tę sytuację załagodzić.
