Grunty inwestycyjne to obecnie najgorętszy towar na rynku. Według szacunków Walter Herz, wartość wolumenu transakcji może być w tym roku o prawie 60 proc. wyższa niż w najlepszych latach. Najwięcej gruntów Polacy kupują pod inwestycje mieszkaniowe.
Popyt na ziemię pod inwestycje komercyjne nie był w Polsce nigdy tak wysoki. Wyjątkowo duża liczba transakcji przyniesie sektorowi absolutnie rekordowy wynik. Zdecydowana większość, bo ok. 2/3 gruntów kupowanych jest pod inwestycje mieszkaniowe. Grunt znika z rynku momentalnie, a proces zakupu jest możliwie najbardziej skracany. Oczywiście po to, by ziemia nie trafiła do konkurencji.
Inwestorzy dysponują dużą ilością kapitału, który lokują w gruntach. Ziemia często nabywana jest za gotówkę. Powodzeniem cieszą się również grunty o dużej wartości. Podpisywanych jest coraz więcej umów opiewających na rzadko spotykane dotąd kwoty. Finalizowane są zakupy działek w cenach przekraczających nawet 300 mln zł. A przy tym ceny stale rosną. Wzrost stawek widoczny jest nawet w zestawieniu półrocznym – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.
Imponująca wielkość inwestycji
Jedną z największych, odnotowanych na polskim rynku transakcji był niedawny zakup 62 ha fabrycznych terenów na warszawskim Żeraniu. Nabyła je spółka Okam. Przygotowanie budowy wieloetapowej inwestycji, która zaplanowana jest w tej lokalizacji, potrwa kilka lat. Tymczasem firma Walter Herz zaangażowała się w proces komercjalizacji powierzchni magazynowych, produkcyjnych i biurowych znajdujących się w obiektach mieszczących się na obszarze dawnej fabryki samochodów przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie.
Inwestorzy intensywnie poszukują gruntów, zarówno na rynku warszawskim, jak i w największych miastach regionalnych. Nigdy wcześniej regiony nie cieszyły się tak dużym zainteresowaniem, jak teraz. Nabywane działki przeznaczone są często pod inwestycje, których realizacja przewidziana jest w dłuższej perspektywie czasu. Inwestorzy chętnie kupują grunty w Polsce, bo w porównaniu z Europą na głównych rynkach w naszym kraju ziemia oferowana jest w znacznie niższych cenach. Inwestycje na rynku nieruchomości przynoszą natomiast w Polsce większe stopy zwrotu niż w innych krajach Unii Europejskiej – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.
Kilka tygodni temu firma White Stone zawarła transakcję zakupu gruntu na warszawskich Bielanach, przy stacji metra Młociny. Dzięki temu stała się właścicielem terenów o powierzchni 200 tys. mkw., które łącznie kosztowały ponad 23 mln euro. Wśród transakcji o podobnej skali plasuje się zakup 12 ha działki w warszawskim Wilanowie. Za 263 mln zł zakupiła ją firma Robyg. Wrocławski deweloper Vantage Development nabył natomiast w tym roku teren o powierzchni 4,72 ha na granicy gdańskiego Śródmieścia i Młodego Miasta za 222,5 mln zł. Grupa Geo z Krakowa kupiła zaś grunty na obszarze Wildy w Poznaniu o łącznej wartości 206,1 mln zł. Kosztowne akwizycje dotyczą również firm. Grupa Goldman Sachs wystawiła właśnie na sprzedaż spółkę deweloperską Robyg, która dysponuje jednym z największych banków ziemi w Polsce, z potencjałem sprzedażowym przekraczającym 23,3 tys. lokali.
Grunty inwestycyjne dla PRS
Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi nie tylko pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych. Istotną kwestią są także projekty realizowane w ramach segmentu PRS, którymi żywo interesują się teraz fundusze inwestycyjne. Ten rozwijający się dopiero w Polsce sektor notuje rekordowe wyniki. Ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie, jak wynika z danych Walter Herz, kształtują się w przedziale 1,5 tys. zł -7 tys. zł do PUM. Grunty pod inwestycje z sektora PRS w największych aglomeracjach w kraju uzyskują ceny transakcyjne w przedziale od 1,7 tys. zł do 2,9 tys. zł do GLA.
Więcej: Walter Herz skomercjalizuje budynki w OKAM
2021 to jednocześnie kolejny rok charakteryzujący się spadkiem zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe zlokalizowane w dużych miastach. Wstrzymano planowane wcześniej projekty, a część inwestycji przekształcono w projekty mieszkaniowe. Transakcje w segmencie hotelowym należą do rzadkości, ale się zdarzają. Marka PURO Hotels z norwesko-polskim kapitałem kupiła niedawno od Strabag Real Estate nieruchomość z pozwoleniem na budowę w warszawskim Śródmieściu, przy ulicy Canaletta pod budowę hotelu z ponad 200 pokojami. Dużym zainteresowaniem nieustannie cieszą się jedynie grunty pod hotele resortowe w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich w pobliżu plaży oraz w obrębie najpopularniejszych miejscowości górskich.
Pandemia zahamowała też działania inwestorów na rynku gruntów pod projekty biurowe.
Ze strony sektora biurowego widoczne jest stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach na terenie największych ośrodków miejskich w kraju. Podobnie, jak w przypadku hoteli, część zaplanowanych inwestycji przeprojektowywana jest na funkcje mieszkaniowe, a w przygotowywanych do budowy kompleksach wielofunkcyjnych aranżowana jest większa ilość mieszkań. Inwestorzy nabywają teraz również chętnie dobrze zlokalizowane, starsze budynki biurowe, w dłuższej perspektywie planując zmienić ich funkcję. Chcą w tych miejscach zamiast biur oferować za jakiś czas wysokiej klasy apartamenty na wynajem – informuje Bartłomiej Zagrodnik.
Grunty na wagę złota
Drugim beneficjentem nowego układu sił na rynku nieruchomości, obok segmentu mieszkaniowego jest sektor logistyczny. Inwestorzy intensywnie poszukują również ziemi pod projekty magazynowe. Wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny, według analiz Walter Herz, zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Zmiany wywołane pandemią przyspieszyły wzrost sektora e-commerce, za czym poszedł skokowy rozwój logistyki, a w konsekwencji sektora magazynowego. Ogromne zainteresowanie wzbudzają dziś grunty inwestycyjne usytuowane na obrzeżach dużych miast. Największym wzięciem cieszy się Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań.
Inwestycje magazynowe idą w kierunku realizacji niedużych magazynów na obrzeżach największych miast i mniejszego zaangażowania w budowę dużych parków logistycznych. Znaczna część projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. Przykładowo w Warszawie jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta. Ze względu na rozwój logistyki ostatniej mili, poszukiwane są działki pod magazyny również w mniejszych ośrodkach miejskich.
Najwyższe stawki obowiązują w aglomeracji warszawskiej – największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ceny wynoszą nawet 700-800 zł/m kw, w Krakowie zaczynają się od 400 zł/m kw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie widoczny jest duży wzrost zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, ceny są nieco niższe niż w Krakowie. We Wrocławiu za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze. Grunty z przeznaczeniem pod projekty magazynowe w formacie tzw. BIGBOX, w zależności od lokalizacji, kosztują w Polsce od 80 zł do 450 zł/mkw.
