Z końcem września 2022 r. upływa dla większości podmiotów termin na zgłoszenie informacji podatkowej przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników. Brzmi jak kolejny, stosunkowo prosty obowiązek sprawozdawczy, niemniej jednak kryje się za tym masa niejasności i nadmiernych obowiązków formalnych. Co więcej, za niezłożenie takiej informacji lub złożenie nieprawdziwej informacji grozi odpowiedzialność karna-skarbowa. Kto musi taką informację złożyć, jakie są problemy (merytoryczne, ale również techniczne) związane z jej złożeniem oraz od czego należy zacząć? O tym szerzej poniżej opowiada Wojciech Niedźwiedzki, radca prawny i doradca podatkowy z kancelarii Ożóg Tomczykowski.
Czym jest spółka nieruchomościowa?
Spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, a więc de facto wszystkie spółki. Podmiot ten musi ponadto być zobowiązany do sporządzenia bilansu w świetle przepisów rachunkowych. Warto wskazać, że przesłanka ta nie odnosi się wyłącznie do polskich przepisów, a więc ustawy o rachunkowości, ale obejmuje również sporządzanie bilansu na podstawie zagranicznych przepisów, w tym Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (MSR), czy Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF).
Kluczowe kryteria dotyczą jednak struktury majątkowej i przychodowej danego podmiotu. I tak, spółka nieruchomościowa musi spełniać łącznie następujące kryteria:
- w przypadku nowych podmiotów, a więc utworzonych po 1 stycznia 2021 r.:
- co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości;
- wartość rynkowa tych nieruchomości przekracza 10 milionów zł.
W przypadku nowych podmiotów kryteria te weryfikowane są na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy podmiot nie jest podatnikiem podatku dochodowego (np. większość spółek jawnych), wówczas – na pierwszy dzień roku obrotowego.
- w przypadku podmiotów funkcjonujących w obrocie gospodarczym przed 1 stycznia 2021 r.:
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości;
- wartość rynkowa tych nieruchomości przekracza 10 milionów zł;
- przychody podatkowe, a w przypadku nie-podatnika – przychody finansowe – z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych tego typu umów lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości (np. sprzedaż) oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (np. dywidenda), stanowiły co najmniej 60% ogółu wszystkich przychodów tego podmiotu.
W przypadku tych podmiotów ww. kryteria należy analizować na ostatni dzień roku poprzedzającego dany rok podatkowy lub obrotowy.
Obowiązek złożenia informacji przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników
Spółki nieruchomościowe są zobowiązane do złożenia informacji o wspólnikach posiadających w niej co najmniej 5% udziałów/ akcji lub innych praw głosu – informacja odpowiednio PIT-N1 / CIT-N1.
Ponadto wspólnicy spółek nieruchomościowych posiadający co najmniej 5% udziałów/ akcji lub innych praw głosu są również zobowiązani do złożenia informacji o posiadanych udziałach – informacja odpowiednio PIT-N2 / CIT-N2.
Warto wskazać, że wspólnik spółki nieruchomościowej również musi podlegać weryfikacji pod kątem przesłanek do bycia spółką nieruchomościową. Jeśli przesłanki te byłyby wobec takiego wspólnika spełnione, to poza informacją PIT-N2/CIT-N2 składaną z racji bycia wspólnikiem, podmiot taki będzie zobowiązany do złożenia dodatkowo informacji PIT-N1/CIT-N1. Oznacza to, że właściciel tego wspólnika-spółki nieruchomościowej będzie zobligowany do złożenia PIT-N2/CIT-N2.
Dodatkowe obowiązki dla zagranicznych podmiotów
Wszystkie informacje dotyczące spółki nieruchomościowej składane są w formie struktury logicznej (w pliku .xml) elektronicznie poprzez bramkę e-Deklarację. Oznacza to, że każdy z podmiotów, który składa którąkolwiek z informacji jest zobowiązany do posiadania polskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIP). Takie stanowisko potwierdza również Ministerstwo Finansów w opublikowanym komunikacie.
Bardzo często zagraniczni wspólnicy polskich spółek nieruchomościowych nie posiadają polskiego NIP, gdyż nie mają takiego obowiązku z racji nieprowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Tym bardziej takiego numeru nie mają właściciele tych zagranicznych wspólników. Oznacza to, że pierwszym krokiem powinno być wystąpienie o z wnioskiem o nadanie NIP dla zagranicznego podmiotu. Procedura nie wydaje się skomplikowana, lecz może trochę potrwać, a obowiązki w tym zakresie trzeba dopełnić do końca września 2022 r.
Co więcej, informacje te składane są w języku polskim, wobec czego może powstać konieczność ustanowienia pełnomocnika do złożenia takich informacji. W tym celu niezbędne jest przedłożenie szczególnego pełnomocnictwa w tym zakresie.
Kogo w praktyce dotyczą te obowiązki?
Należy pamiętać, że przesłanki „spółki nieruchomościowej” opisane powyżej muszą być spełnione łącznie, a to oznacza, że mogą one objąć podmioty z różnych branż i o różnych profilach działalności gospodarczej.
Przede wszystkim obowiązki mogą dotyczyć deweloperów sprzedających lokale mieszkalne, jak również całą branżę BTR (build-to-rent), w tym najem komercyjny. Jak zostało wspomniane powyżej, obowiązki te mogą objąć zagraniczne podmioty centralizujące udziały w spółkach nieruchomościowych z różnych krajów. Niemniej jednak na analogicznych zasadach przepisy te mogą objąć polskie holdingi z szeroko rozumianej branży real estate. Należy również wskazać, że podmioty z branży produkcyjnej też powinny przeanalizować obowiązki w tym zakresie, przykładowo podmioty posiadające większe hale produkcyjne, czy magazynowe i wydzierżawiające część powierzchni innym podmiotom.
Czy przepisy przewidują sankcje za niezłożenie takich informacji?
Tak, informacje w zakresie spółki nieruchomościowej należy rozumieć jako „informację podatkową” w świetle przepisów karno-skarbowych. Za niezłożenie informacji podatkowych przepisy karne przewidują sankcję w wysokości 120 stawek dziennych (niecałe 5 milionów złotych). Natomiast za złożenie informacji nieprawdziwej sankcja wynosi aż 240 stawek dziennych (niecałe 10 milionów złotych).
Z racji tego, że obowiązek złożenia tych informacji występuje dopiero po raz pierwszy, przesłanki nie są precyzyjne, a kary są wysokie, bez wątpienia warto zadbać o rzetelną analizę obowiązków w tym zakresie i prawidłowe wypełnienie tych obowiązków jeśli przesłanki ku temu są spełnione.
Autor: Wojciech Niedźwiedzki, radca prawny i doradca podatkowy z kancelarii Ożóg Tomczykowski.
