Dynamiczny rozwój branży e‑commerce wciąż napędza popyt na nieruchomości magazynowe i logistyczne na terenie całej Europy. Takie wnioski opublikowała właśnie międzynarodowa firma doradcza Savills. Świadczą o tym nowe rekordy ustanowione w 2021 r. pod względem zarówno aktywności inwestycyjnej, jak transakcji najmu. W Polsce popyt wśród najemców w 2021 r. osiągnął najwyższy poziom w historii. Transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości magazynowych stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego.
Europejski rynek nieruchomości logistycznych gwałtownie wzrasta
W ubiegłym roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych w Europie wyniosła ok. 62 mld euro, co oznacza wzrost aż o 79% w porównaniu do średniej za poprzednie pięć lat. W skali całego kontynentu najwięcej, bo aż 19,5 mld euro, zainwestowano w Wielkiej Brytanii, co stanowi 31% łącznego wolumenu. Wysokie poziomy aktywności inwestycyjnej odnotowano także w innych krajach. Do tego grona należą: Niemcy (8,6 mld euro), Francja (6,5 mld euro), Szwecja (5,8 mld euro) oraz Holandia (5,7 mld euro).
Przeczytaj także: Sklepy spożywcze atrakcyjne dla inwestorów
Jak podaje Savills, udział transakcji w sektorze magazynowym w całkowitym wolumenie kapitału zainwestowanego na rynku nieruchomości w Europie wzrósł z 47% w 2019 r. do 66% w 2021 r. Inwestorzy byli bowiem chętni zapłacić więcej za aktywa w tym segmencie.
Rosnąca popularność zakupów przez internet w czasie pandemii zapoczątkowała boom na e-commerce, co okazało się istotnym katalizatorem rozwoju tego sektora i nie widać oznak jego spowolnienia pomimo zniesienia obostrzeń. Z powodu dużego zainteresowania kapitału inwestycjami w aktywa w tym sektorze stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów w ostatnich sześciu miesiącach uległy kompresji o średnio 27 punktów bazowych. Obecnie kształtują się na poziomie 4,20%. W Portugalii, Hiszpanii i Finlandii obniżyły się o 50 punktów bazowych – komentuje Mike Barnes, dział badań rynków europejskich w Savills.
Wpływ runku e-commerce na nieruchomości magazynowe i logistyczne
O skali popytu świadczy bezprecedensowy poziom aktywności najemców w sektorze magazynowym na terenie całej Europy. Wolumen transakcji najmu w ubiegłym roku wyniósł 38 mln mkw. i był wyższy o 28% od średniej za poprzednie pięć lat. Największy w tym udział miały Niemcy (8,6 mln mkw.), Holandia (6,9 mln mkw.) i Wielka Brytania (5,1 mln mkw.).
Sytuacja na rynku mocno sprzyja rozwojowi tego sektora w ostatnich latach i w tym roku nie będzie inaczej. Z naszego ubiegłorocznego raportu European Real Estate Logistics Census wynika, że 46% najemców przewiduje konieczność wynajęcia dodatkowej powierzchni magazynowej w najbliższych 12 miesiącach. Najwięcej takich opinii pojawiało się wśród firm związanych z handlem internetowym. Z powodu ograniczonej podaży, pomimo rosnących kosztów budowy, przewidujemy wzrost aktywności deweloperów w tym sektorze. Przewidujemy także wzrost zainteresowania aktywami w lokalizacjach poza głównymi rynkami. Inwestorzy coraz chętniej podejmują większe ryzyko w poszukiwaniu wyższych zysków – mówi Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.
Rekordowy popyt na magazyny w Polsce
W Polsce odnotowano w ubiegłym roku rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe na poziomie 7,35 mln m kw. Ponadto odnotowano wzrost absorpcji netto o 84% rok do roku. 55% powierzchni pozostającej w budowie zostało już wynajęte, a wskaźniki pustostanów spadły poniżej 4%. Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym sięgnęła 2,96 mld euro. To stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego w 2021 r. i oznacza wzrost o 15% w ujęciu rocznym.
Rynek magazynowy w Polsce bije kolejne rekordy. Ten trend nie tylko się utrzyma, lecz także przyśpieszy w 2022 r. i kolejnych latach. Nadal obserwujemy wysoki apetyt inwestorów na aktywa i portfele generujące przychód. Są oni także zainteresowani finansowaniem nowych inwestycji w oparciu o struktury forward funding. Polska oferuje konkurencyjne koszty pracy, zachęty dla bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Oferuje także sprawnie działający system uzyskiwania decyzji planistycznych i pozwoleń na budowę. Dodatkowym czynnikiem jest wzrost krajowej konsumpcji. Zmieniają się również preferencje najemców. Coraz częściej są oni zainteresowani nieruchomościami wysokiej jakości, ekologicznymi i spełniającymi wymogi ESG oraz zarządzanymi profesjonalnie i długofalowo – mówi John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.
