COVID-19 wywrócił do góry nogami prowadzenie działalności w centrach handlowych. W wielu przypadkach okazało się, że czynsze najmu sprzed pandemii nijak się mają do nowej rzeczywistości. Wielu najemców odmówiło w rezultacie otwarcia sklepów twierdząc, że nie ma to obecnie żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Najemcy nie mogą jednak postawić wynajmujących przed faktem dokonanym – zabrać towaru do innych sklepów, wywieźć mebli czy zdemontować sprzętu. Właściciele centrów mogą się bowiem temu sprzeciwić. Ruchomości najemców stanowią w tym wypadku ustawowe zabezpieczenie ich roszczeń o czynsz i świadczenia dodatkowe – wyjaśnia mecenas Magdalena Szczepanek z kancelarii prawnej Causa Finita.
Bez formalności
Zgodnie z art. 670 Kc, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Aby z niego skorzystać, wynajmujący nie musi składać najemcy żadnych oświadczeń. Istnienie zastawu uzależnione jest jednak od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości oraz wniesienia rzeczy ruchomych do lokalu.
Zabezpieczony czynsz i opłaty dodatkowe
Jeżeli chodzi o warunek pierwszy, zastaw powstaje, gdy najemca popada w opóźnienie z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych podobnych świadczeń – np. opłat marketingowych albo kaucji. O ile zatem wszystkie tego typu płatności regulowane są terminowo, najemca może spać spokojnie. Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych – np. o odszkodowania czy kary umowne.
Wszystkie ruchomości najemcy
To, które konkretnie rzeczy obciąża zastaw ustawowy, jest w dobie pandemii COVID-19 dość istotne. Sprzedaż detaliczna drastycznie bowiem spada, przez co sieci handlowe chciałyby mieć możliwość elastycznego przerzucania słabo rotującego towaru do innych placówek albo do centrów wyprzedażowych.
Przepisy im jednak w tym wypadku nie sprzyjają. Zastaw ustawowy obejmuje bowiem wszystkie rzeczy ruchome, które w chwili wniesienia do lokalu stanowiły własność lub współwłasność najemcy. W razie ich późniejszego zbycia, zastaw ustawowy utrzymuje się (art. 311 Kc).
Bez leasingu
Zastaw nie dotyczy za to sprzętu, urządzeń, mebli czy elementów wykończenia lokalu, które zostały przez najemcę np. wzięte w leasing. Nie obciąża też towaru wówczas, gdy najemca prowadzi w lokalu działalność na zasadzie agencji lub tzw. franczyzy depozytowej i sprzedaje rzeczy należące do jego partnera.
Wynajmujący skrupulatnie obserwują
Dlaczego w dobie pandemii właściciele centrów handlowych o wiele bardziej skrupulatnie obserwują stan zatowarowania lokali swoich najemców? Otóż, zgodnie z art. 671 §1 Kc, zastaw ustawowy na rzeczach najemcy wygasa, gdy rzeczy te zostaną z przedmiotu najmu fizycznie usunięte.
Prawo inaczej traktuje przy tym najemcę, a inaczej wynajmującego. W orzecznictwie sądowym wypracowano pogląd, że omawiany przepis dotyczy jedynie tego pierwszego, a zatem, kiedy rzeczy z lokalu usuwa wynajmujący – np. w celu złożenia ich w magazynie – zastaw ustawowy pozostaje skuteczny.
Sprzeciw centrum handlowego
W ochronie wynajmującego Kodeks cywilny idzie zresztą jeszcze dalej, bo daje mu możliwość sprzeciwienia się usunięciu z lokalu rzeczy obciążonych zastawem. Wynajmujący może przy tym użyć nie tylko perswazji, ale nawet siły. Działa wówczas w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.
Niełatwe negocjacje
Wszystkie powyższe okoliczności sprawiają, że zastaw ustawowy w centrach handlowych jest negatywnym bohaterem trwających właśnie negocjacji w sprawie obniżenia czynszów albo rozwiązania umów. Wynajmujący wiedzą, że towar raz z lokalu usunięty, już najprawdopodobniej do niego nie wróci. W dobie pandemii, priorytetem jest natomiast utrzymanie wartości nieruchomości. Najemcy z kolei próbują opróżniać sklepy bez wcześniejszego uregulowania prawnego statusu umów najmu. Często w takich sytuacjach wzywana jest Policja. Interweniuje jednak rzadko uznając, że tego typu spory mają charakter cywilny i winny być rozwiązywane w sądach gospodarczych.
Konieczne dowody zakupu
Pewne jest, że jeżeli właściciel centrum sprzeciwia się usunięciu rzeczy z lokalu, najemca powinien wykazać odpowiednimi dowodami, że nie są one obciążone zastawem. Może np. twierdzić, że zaległe czynsze i opłaty eksploatacyjne zostały w całości uregulowane albo rzeczy ruchome nie stanowią jego własności. Wykazanie jednak, że nie jest się właścicielem rzeczy ruchomych, które chce się zabrać z lokalu, może okazać się skomplikowane. Na niekorzyść najemcy działa w tym wypadku domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem (art. 339 Kc).
Jeżeli dowody nie przekonują wynajmującego, właścicielowi rzeczy nie pozostaje nic innego, jak tylko złożyć do sądu pozew o ich wydanie. Są to oczywiście rozważania o wątpliwej użyteczności, bo przy aktualnych zatorach w sądach gospodarczych, na wyrok czeka się całymi miesiącami. Wyrok taki niczego zatem w praktyce najemcy nie daje. Sprzęty w tym czasie niszczeją, a towar wychodzi z mody.
Zaspokojenie na zasadach ogólnych
Fatalna sytuacja sądownictwa w Polsce szkodzi również wynajmującemu. Pomimo, że musi on obciążone zastawem rzeczy przechowywać na własny koszt i niebezpieczeństwo, to jeszcze zaspokojenie jego roszczeń z przedmiotu zastawu także następuje zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Właściciel centrum nie może więc po prostu przejąć tych rzeczy na własność. Musi najpierw uzyskać wyrok sądowy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego powinien wskazać komornikowi rzeczy objęte zastawem jako mienie dłużnika, z którego możliwa jest egzekucja.
Jakie zatem prawne korzyści daje wynajmującemu zastaw ustawowy? Jedynie to, że w razie egzekucji komorniczej należności zabezpieczone zastawem zaspokajane są w piątej kolejności (art. 1025 §1 Kc) i to o tyle, o ile nie przekraczają okresu jednego roku. W pozostałym zakresie, roszczenia wynajmującego znajdują się na 9 i 10 miejscu w kolejności spłat – wraz z innymi, niezabezpieczonymi długami najemcy.
Atut w negocjacjach
Rola zastawu ustawowego w centrach handlowych jest jednak zgoła inna niż zamierzona przez ustawodawcę. Wynajmujący sprzeciwiają się usuwaniu z lokalu rzeczy ruchomych, bo to daje im lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z najemcami. Obawiają się też, że wyprowadzka jednego najemcy da sygnał do wyprowadzki pozostałych.
Mec. Magdalena Szczepanek
Causa Finita
