Wraz z jesienmnym lockdownem ponownie powrócił problem regulacji czynszu między najemcami i wynajmującymi w okresie zamknięcia centrów handlowych. Poniżej prezentuję kolejny głos w sprawie abolicji czynszowej – komentarz Piotra Staniszewskiego, Wiceprezesa Zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych, partnera Dentons.
Środki prawne wprowadzane w różnych krajach w związku z COVID-19, częściowe wsparcie gospodarki i narzucane ograniczenia w funkcjonowaniu biznesu budzą coraz większe wątpliwości prawne ze względu na niesymetryczne i wybiórcze podejście do różnych sektorów gospodarki. W związku z tym inwestorzy i właściciele przedsiębiorstw objętych ograniczeniami w Europie coraz częściej sięgają po rozwiązania sądowe. Pozwy zostały już złożone przeciwko rządowi w Irlandii, a także przeciwko krajom związkowym w Niemczech.
Z punktu widzenia prawa UE dopuszczalne są regulacje w celu walki z rozprzestrzenianiem się pandemii (ograniczenia) oraz dopuszczalne jest udzielanie w tym celu pomocy publicznej, o ile została ona notyfikowana i zatwierdzona przez Komisję Europejską (Tarcze) lub jest objęta obowiązującymi wyłączeniami blokowymi. Nie są natomiast dopuszczalne środki krajowe, w tym nienotyfikowana pomoc publiczna, które są nadmierne, zbytnio zakłócają rynek, są nieproporcjonalne, preferują przedsiębiorców danej kategorii, z danego kraju, ze szkodą dla przedsiębiorców innych kategorii lub z innych względów są niezgodne z rynkiem wewnętrznym.
Tego rodzaju zastrzeżenia co do zgodności z prawem unijnym nie są w pełni wykluczone w stosunku do środków zastosowanych na polskim rynku. Przykładowo można argumentować, że rozwiązania takie jak ustawowa abolicja czynszowa, wprowadzona w art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, mogą naruszać swobodę przepływu kapitału czy swobodę przedsiębiorczości. Rząd nie włączył również formalnie sektora nieruchomości komercyjnych do notyfikowanej pomocy publicznej w ramach Tarcz, co utrudnia udzielenie wsparcia rządowego właścicielom nieruchomości (wynajmującym lokale dla poszczególnych najemców w centrach handlowych), w tym właśnie sektorze w sposób zgodny z prawem unijnym.
W sferze prawa międzynarodowego istnieją umowy o ochronie inwestycji (tzw. BITy, od Bilateral Investment Treaties), które przewidują pewne standardy ochrony prawnej inwestycji dokonywanych przez inwestorów z państw – stron tych umów. Co istotne, BITy zawierają postanowienia zabraniające państwom między innymi uchwalania i stosowania środków nieproporcjonalnych, czy nadmiernie faworyzujących określonych przedsiębiorców z pokrzywdzeniem innych. Polska zawarła szereg umów o ochronie inwestycji, w tym z państwami, z których pochodzi kapitał inwestowany w Polsce, dotyczy to m.in. centrów handlowych (np. USA, Australia, Kanada czy Korea Południowa). Pokrzywdzonym inwestorom przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przed międzynarodowymi trybunałami arbitrażowymi.
Wprowadzone od 7 listopada 2020 roku zakazy prowadzenia działalności w obiektach handlowych, usługowych oraz parkach handlowych powodują duże trudności ekonomiczne w całym sektorze nieruchomości komercyjnych. Jeżeli wraz z wprowadzonymi zakazami zostanie zastosowany również art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. bez dodatkowego wsparcia finansowego od rządu dla sektora centrów handlowych, spowoduje to w rzeczywistości wsparcie grupy najemców kosztem właścicieli i inwestorów centrów handlowych. Takie rozwiązanie, zastosowane już w ramach wiosennego lockdownu, budziło i nadal budzi daleko idące wątpliwości pod względem zgodności z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej, przede wszystkim prawem ochrony własności (jako wywłaszczenie bez rekompensaty) czy swobodą działalności gospodarczej (jako ustawowa ingerencja w stosunki cywilnoprawne). Nie przesądzając o zgodności z prawem tego rozwiązania, ustawowa abolicja czynszowa (art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r.) podjęta w ramach wiosennego lockdownu powinna zostać uznana za absolutnie wyjątkowy, jednorazowy zabieg, który nie powinien być uważany za regułę w państwie chroniącym prawo własności oraz swobodę przedsiębiorczości. Ograniczenie zastosowania art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. wyłącznie do wiosennego lockdownu powinno zostać niezwłocznie potwierdzone w przepisach prawa odpowiedniej rangi.
Polska jest jednym z bardzo nielicznych państw demokratycznych, które zdecydowały się na taki krok. Niektóre państwa europejskie, np. Czechy czy Litwa proponują inne podejście, zapewniające ochronę własności i równe traktowanie przedsiębiorców działających w danym sektorze rynku, podejmując rozwiązania wspomagające całą branżę handlową – poprzez dofinansowanie czynszów pomagają zarówno najemcom, jak i wynajmującym.
Powyższe przykłady wskazują, jak istotne i konieczne w obecnej sytuacji jest wprowadzanie rozwiązań prawnych uwzględniających interesy wszystkich uczestników rynku oraz spójnych z konstytucyjnym porządkiem prawnym.
