Pandemia mocniej uwidoczniła wyzwania, przed którymi już wcześniej stał polski rynek handlowy, podkreślając nie tylko wagę wielokanałowej sprzedaży, ale też konieczność poszukiwania alternatywnych lokalizacji.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce na koniec 2020 roku.
Ogłoszone w ubiegłym roku trzy epizody lockdownu w oczywisty sposób wpłynęły na zmiany w zwyczajach zakupowych Polaków i przyczyniły się do rosnącej popularności mniejszych formatów handlowych. Jednocześnie wybuch pandemii uwypuklił wyzwania, którym rynek stawiał czoła od dłuższego czasu. Oprócz wzrostu sprzedaży internetowej i wielokanałowej, mocniej została też podkreślona konieczność poszukiwania alternatywnych lokalizacji, które pozwolą sieciom na przyciągnięcie nowych grup klientów. Wśród nich możemy wymienić m.in. lokalizacje znajdujące się przy szeroko pojętych ulicach handlowych, które dzięki przyjęciu odpowiedniej strategii, mogą zyskać na aktualnych przemianach mających miejsce na rynku – tłumaczy Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.
Podaż – dominują parki handlowe i centra convenience
Pandemia wzmocniła popularność wygodnych i szybkich zakupów, które można zrobić w niedalekiej odległości od swojego domu. Znalazło to również odzwierciedlenie w nowej powierzchni, która została dostarczona na rynek. W całym 2020 roku deweloperzy ukończyli budowę 430 000 mkw. powierzchni w ramach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, a także centrów codziennych zakupów, tzw. centrów convenience.
41% ukończonej powierzchni zostało oddanej do użytku w ramach parków handlowych, a kolejne 28% w centrach convenience. Centra handlowe, które wciąż są najpopularniejszym formatem w Polsce, odpowiadały za zaledwie 20% nowej podaży. W rezultacie całkowita powierzchnia handlowa w Polsce, obejmująca zarówno wielkopowierzchniowe formaty, jak i centra convenience, na koniec 2020 roku osiągnęła poziom blisko 16 mln mkw. – tłumaczy Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Największymi projektami otwartymi w 2020 roku była Galeria Wiślanka w Żorach (20 000 mkw.), Dekada w Nysie (19 600 mkw.), Galeria Chełm w Chełmie (17 500 mkw.) a także wielofunkcyjny projekt Elektrownia Powiśle w Warszawie (15 500 mkw. powierzchni handlowej).
W tym samym czasie około 335 000 mkw. zostało wycofanych z podaży nowoczesnej powierzchni handlowej, jako wynik zamknięć wybranych, starszych galerii Tesco i Auchan, centrum handlowego Sukcesja w Łodzi, a także częściowej konwersji powierzchni handlowej na inne funkcje w wybranych obiektach.
Popyt – przetasowania na mapie handlowej
Spadek liczby odwiedzających i obrotów w większości centrów handlowych w Polsce, a także negocjacje między właścicielami a najemcami, wpłynęły na spowolnienie lub tymczasowe zawieszenie planów ekspansji większości najemców.
Z drugiej strony, większość sieci spożywczych i najemców z kategorii „value retailers” zostało w mniejszym stopniu dotkniętymi przez pandemię, a ich plany ekspansji podtrzymane, i niejednokrotnie skierowane na nowe destynacje handlowe, bardziej odporne na skutki wprowadzanych obostrzeń. Warto też przypomnieć, że ubiegły, pandemiczny rok był momentem debiutu kilku zagranicznych marek, m.in.: modowego giganta Irlandii, czyli firmy Primark i amerykańskiego brandu Urban Outfitters. Ponadto, swoje pierwsze sklepy w Polsce otworzyły w tym czasie American Vintage z Francji, Falconeri z Włoch, butik z kosmetykami Armani Beauty z Francji, sieć sklepów meblowych Mömax z Austrii, czy rosyjski dyskont spożywczy Mere – dodaje Joanna Tomczyk.
Jednocześnie niektóre marki zdecydowały o wyjściu z polskiego rynku. Powodem była kondycja finansowa tych sieci, która jednak w wielu przypadkach była niekorzystna jeszcze przed wybuchem pandemii. Zjawisko to można było zaobserwować również na rynkach zagranicznych. Wśród sklepów, które zdecydowały o zakończeniu działalności w Polsce znalazły się modowe Forever21, Camaieu, Promod i Stefanel, sieć obuwnicza Salamander, sklep sportowy Sportisimo, czy oferujący artykuły do wnętrz Miniso.
Rynek inwestycyjny
Analogicznie do trendów obserwowanych w innych krajach 2020 rok przyniósł spadki w wolumenie inwestycyjnym w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce.
W ubiegłym roku zawarto transakcje na blisko 650 mln euro, których przedmiotem były w większości parki handlowe, centra zakupów codziennych, sklepy budowlane i spożywcze lub obiekty przeznaczone do repozycjonowania, zmiany funkcji lub operatora. Spodziewamy się, że wraz z utrzymującą się dużą aktywnością deweloperów właśnie w segmencie parków i centrów zakupów codziennych, a także zmieniającymi się zwyczajami zakupowymi polskich konsumentów, uwaga inwestorów w coraz większym stopniu będzie koncentrować się na tego typu formatach. Stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają na poziomie ok. 6,8% z prognozą dalszej kompresji z uwagi na zainteresowanie funduszy tą klasą produktu – komentuje Agnieszka Kołat, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.
Żadne centrum handlowe o powierzchni najmu przekraczającej 20 tysięcy metrów kwadratowych nie było przedmiotem bezpośredniej transakcji w 2020 roku. Jedyna transakcja uwzględniająca duże centra handlowe to sprzedaż 61,49% udziałów w spółce GTC, właściciela Galerii Północnej w Warszawie i Galerii Jurajskiej w Częstochowie, przez Lonestar w ramach transakcji korporacyjnej na rzecz węgierskiego funduszu Optimum Ventures Private Equity Fund. Dodatkowo, 50% udziałów w centrum wyprzedażowym Wrocław Fashion Outlet zostało sprzedanych jako część europejskiego portfela przez Hammerson na rzecz APG za ok. 22 mln euro.
Strategia na przyszłość
2020 był rokiem pełnym wyzwań także pod względem warunków czynszowych. Zobowiązania między właścicielami obiektów handlowych a najemcami zostały tymczasowo zawieszone, w przypadku wymogu zamknięcia sklepów najemcy zostali zwolnieni z opłat czynszowych i eksploatacyjnych w zamian za przedłużenie umowy najmu o okres trwania lockdownu plus sześciu miesięcy. Poza regulacjami rządowymi, wielu najemców otrzymało od wynajmujących tak zwane upusty covidowe, najczęściej rozłożone na kilka miesięcy 2020 roku.
Ze względu na drugi lockdown w listopadzie i trzeci trwający obecnie, dalsze upusty czynszowe w wielu przypadkach są przedmiotem rozmów. Należy jednak mieć na uwadze, że rządowe regulacje wpłynęły negatywnie na kondycję finansową właścicieli centrów handlowych, którzy dodatkowo nie zostali objęci żadnym programem pomocowym. Odnowienia umów najmu są aktualnie bardziej elastyczne i w niektórych przypadkach podpisywane na okres 2-3 lat, zamiast standardowych pięciu. Aspektem, który pozwala na ostrożny optymizm w zakresie stopniowej odbudowy kondycji centrów i marek handlowych, są potrzeby zakupowe polskich konsumentów. Choć wzrost e-commerce w Polsce jest niezaprzeczalnym faktem, to Polacy nadal najchętniej wybierają handel tradycyjny – podsumowuje Anna Wysocka.
