Z zapowiedzi przedstawicieli różnych ministerstw padają sugestie o otwarciu centrów handlowych w najbliższych tygodniach, może już od lutego. Ale w jakiej kondycji będą galerie a przede wszystkim najemcy? Na pewno czekają nas ostre negocjacje między wynajmującymi powierzchnię a zarządzającymi obiektami, bo płynność finansowa wielu firm już jest zagrożona. Rok 2020 był fatalny dla centrów handlowych. Z uwagi na COVID-19, zamykano je aż trzy razy: od 14 marca do 3 maja, od 7 do 27 listopada i wreszcie od 28 grudnia do chwili obecnej. Niezależnie od tego, czy umowy najmu w tych okresach obowiązywały czy nie, właściciele centrów handlowych i tak musieli obiekty ogrzewać, odśnieżać, chronić, płacić podatki czy składki ubezpieczeniowe. Gdyby nie pandemia, wszystkie te koszty mogliby teraz łatwo „przerzucić” na najemców poprzez tzw. system opłat eksploatacyjnych. W tym roku nie będzie to jednak takie proste, a same rozliczenia będą o wiele bardziej skomplikowane i nerwowe – ocenia mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.
Płacone przez najemców opłaty eksploatacyjne nie stanowią de facto dochodu wynajmującego. Tworzą raczej fundusz administracyjny, którym właściciel zarządza we wspólnym interesie, swoim i najemców. Aby opłaty wystarczyły na pokrycie wszystkich kosztów obiektu, umowy najmu przewidują mechanizm ich późniejszego rozliczania w oparciu o koszty rzeczywiście poniesione przez właściciela. W razie deficytu, najemcy zobowiązują się w umowach do jego wyrównania.
Są równi i równiejsi. Skomplikowane rozliczenia
To jednak dość skomplikowana i delikatna materia. Nie wszyscy bowiem najemcy są w tym wypadku traktowani jednakowo. W teorii, udział danego najemcy w funduszu administracyjnym powinien odpowiadać proporcji, w jakiej powierzchnia jego lokalu pozostaje do całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Często jednak największe sklepy są w ogóle zwolnione z konieczności płacenia opłat eksploatacyjnych. Inne mogą wynegocjować znaczne ograniczenia, jeżeli chodzi o ich wysokość czy też konieczność dokonywania dopłat do deficytu za dany rok. Wynajmujący, chcąc przyciągnąć do centrum duże, rozpoznawalne marki, często się na takie ustępstwa godzą. W konsekwencji jednak, główny ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa na najemcach lokalnych, nie posiadających dużej siły negocjacyjnej.
Aby osiągnąć ten efekt, umowy najmu centrów handlowych przewidują skomplikowane systemy ustalania udziału poszczególnych najemców w funduszu administracyjnym. Rozliczeń dokonuje się dzieląc najemców na grupy, w zależności od stopnia uprzywilejowania. Najpierw rozlicza się grupę najbardziej uprzywilejowaną, a więc tych najemców, którzy płacą niewielki ryczałt, lub są w ogóle zwolnieni z opłat eksploatacyjnych. Zapłacone przez nich opłaty eksploatacyjne za dany rok odejmuje się po prostu od wszystkich kosztów eksploatacyjnych centrum za ten rok, a powierzchnię ich lokali odejmuje się od całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Następnie przechodzi się do grup „niższych”. Jak łatwo zauważyć, system ten pozwala obciążyć opłatami eksploatacyjnymi najemców z ostatniej grupy w dużo większym stopniu, niż by to wynikało ze stosunku powierzchni ich lokali do powierzchni centrum przeznaczonej na wynajem. W rezultacie najmniejsi najemcy płacą najwięcej.
Lockdown jeszcze to wszystko zagmatwał. Termin rozliczenia nierealny
Te, już konfliktogenne, procedury dodatkowo komplikuje art. 15ze ust. 1 tzw. Tarczy Antykryzysowej, przewidujący, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu powierzchni handlowej. W praktyce oznacza to, że jeżeli któryś najemca korzysta z możliwości czasowego wygaszenia umowy najmu, składając po jednym, dwóch lub nawet trzech locdownach oferty przedłużenia najmu o 6 miesięcy, wówczas właściciel nie może pobierać od niego opłat na fundusz administracyjny za te okresy. Nie może też rozliczać opłat najemcy na ten cel z rzeczywiście poniesionymi w tym okresie kosztami.
Fundusze administracyjne z deficytami. Nerwowe rozliczenia
Tymczasem, z pierwszych informacji wynika, że miesięczne opłaty dokonywane przez najemców w 2020 roku pokryją jedynie ok. 60-70% kosztów administracyjnych centrów handlowych. W funduszach administracyjnych pojawią się więc spore, 30-40% deficyty. Wpływy z opłat eksploatacyjnych od najemców istotnie bowiem spadły. Było to wynikiem nie tylko wygaszania umów najmu, ale także dość powszechnej akcji ich aneksowania po pierwszym lockdownie. Z drugiej strony, duża część kosztów funduszu administracyjnego – podatki, składki ubezpieczeniowe, ochrona czy ogrzewanie – ma charakter stały i centra handlowe nie mają możliwości ich uniknięcia.
W tych warunkach, rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2020 rok będzie najprawdopodobniej operacją nie tylko skomplikowaną, ale i nerwową. Centra mają bowiem możliwość obciążenia deficytem małych najemców w dużo większym stopniu niż najemców kluczowych i nie ulega wątpliwości, że będą chciały z tej możliwości skorzystać. Oznacza to, najemcy „standardowi” mogą spodziewać się wezwań do dokonania dodatkowych opłat, w wysokości ok. 50% tego, co już wynajmującemu w trakcie 2020 roku zapłacili tytułem opłat eksploatacyjnych. Dla sklepu o powierzchni 200 m.kw. kwota ta może przekroczyć nawet 10.000 EURO. Dodatkowe komplikacje wynikać będą z ustawowego wygaszenia części umów najmu. Rozliczając poszczególnych najemców, wynajmujący zmuszeni będą wyłączyć te okresy 2020 roku, w których umowy najmu nie obowiązywały. Stwierdzenie to, wyglądające dość oczywiście w edytorze tekstu, w arkuszu kalkulacyjnym jest jednak o wiele bardziej skomplikowane. Podczas rozliczeń trzeba będzie bowiem wyodrębnić dodatkową grupę tych najemców, którzy skorzystali ze zwolnienia i pominąć koszty administracyjne, które wynajmujący ponosił w okresie, kiedy ich umowy były czasowo wygaszone.
Ponieważ wyrównanie deficytu może zaważyć na płynności finansowej wynajmujących, a z drugiej pogorszyć trudną sytuację najemców, proces rozliczenia opłat eksploatacyjnych i ewentualnych negocjacji kwot należy przeprowadzić umiejętnie. Jak będący na granicy wytrzymałości finansowej najemcy zareagują na wezwanie właścicieli centrów handlowych do dodatkowych opłat za prąd, ochronę i śmieci za 2020 rok? Tego można się tylko domyślać. Z pewnością część najemców będzie dążyć do podważenia zasadności i wysokości dopłat. Umowy najmu przewidują z reguły możliwość dokonania przez najemców audytu kosztów ponoszonych przez wynajmującego z funduszu administracyjnego. Inni zwrócą się do wynajmujących o anulowanie dopłat wskazując na już fatalną sytuację finansową. Jeszcze inni wytoczą coraz bardziej ostatnio popularne powództwa o obniżenie czynszu i opłat eksploatacyjnych w oparciu o tzw. klauzulę rebus sic stantibus, albo poszukają ochrony przed wierzycielami w przepisach prawa restrukturyzacyjnego. Tylko nieliczni zapłacą.
Autorem komentarza jest Diana Kalita-Knapczyk, Radca prawny w Causa Finita
