Jak zmieniał się sposób zarządzania centrami handlowymi na przestrzeni ostatnich lat, biorąc pod uwagę zmieniającą się sytuację rynkową?
Grzegorz Mroczek, wiceprezes CREAM Property Advisors: Model zarządzania wymaga w znakomitej większości przypadków kompleksowej przebudowy. Model tradycyjny był tworzony w zupełnie innej sytuacji rynkowej i odpowiadał na inne zapotrzebowania. Po stronie kosztowej mieliśmy rynek relatywnie tanich serwisów, mediów oraz siły roboczej, ale jednocześnie drogie rozwiązania technologiczne. Nie istniały deficyty w kosztach eksploatacyjnych. Dziś mamy zgoła inną sytuację rynkową: droga siła robocza, lawinowy wzrost kosztów serwisów, mediów, a to wszystko w połączeniu generuje ogromny deficyt w kosztach eksploatacyjnych i, co za tym idzie, drenowanie wartości projektów nawet o 15-25%. Już od ponad 2 lat pracujemy nad nowymi, dużo lżejszymi kosztowo modelami zarządzania z ogromnym sukcesem – obniżamy koszty eksploatacyjne średnio o około 150-170 tys. euro rocznie przy projekcie wielkości 20 tys. mkw., co w przeliczeniu daje wzrost wartości o około 1,8-2 mln euro.
Czy relacje z najemcami, ich wymagania i oczekiwania również ulegają zmianie?
Relacje między wszystkimi uczestnikami rynku, zarówno najemcami jak i wynajmującymi, powinny pozostać jak najlepsze i pełne szacunku. Każdy projekt ma inną sytuację finansową, różne są też wyniki najemców, więc z pewnością nową umiejętnością jest manewrowanie między tymi elementami. Rynek z biegiem lat dojrzał i się zmienił. Jedni najemcy wyszli na tym doskonale inni, średnio lub źle. To samo tyczy się projektów handlowych – są projekty które przeszły transformacje doskonale, a są i takie, które popełniły grzech zaniedbania, nie zrobiły nic… i bardzo dziwią się spadkom – tu właśnie zaczyna się liczyć ekspertyza. Zarządzać obiektem, tak by było ciepło, bezpiecznie i pachnąco potrafi każdy, ale prawidłowo i świadomie przeprowadzić zmianę – bardzo niewielu.
Każda galeria handlowa jest unikalnym produktem. Jak dostosowuje się tenant mix i customer experience do zmian zachodzących na rynku i jakie to są zmiany?
Pełna zgoda – każda galeria to niezależny organizm i potrzebuje indywidualnego podejścia.
Jeśli chodzi o oczekiwanie rynku, zmniejsza się liczba najemców, ale jednocześnie rosną powierzchnie – trzeba bardzo uważnie zarządzać procesem, bo na szali waży się rentowność projektów. Rośnie więc oferta sklepów dużych, korzystających z siły marki oraz efektu skali.
Jeśli chodzi o customer experience, to zaczynają się liczyć inne niż kiedyś elementy tzn. gastronomia, rozrywka. Centra handlowe powinny rozszerzać swoją ofertę nie tylko modowo, ale również w kwestii usług i rozrywki. Za wzór powinny przyjmować wygodne centrum miasta, do którego się idzie po różnorodną ofertę, a przy tym jest blisko i wygodnie. Zmiana w jakości czeka też najemców, którzy muszą umiejętnie budować i wykorzystywać model customer experience, tak aby utrzymać wysoką atrakcyjność na rynku.
Jaki sposób zarządzania obiektami sprawdza się lepiej – zarządzanie centralne czy lokalne?
Zdecydowanie kombinacja powyższych. Tak wybieramy zarządców i lokalnych managerów, aby wnosili wartość dodaną. Jednak dobre praktyki zarządcze, stałe motywowanie pozytywnych zmian w projekcie to już rola centrali.
Jak, mimo funkcjonowania obiektów na rynku od dłuższego czasu, starają się Państwo zachować ich świeżość?
Zmiany w ofercie to jeden z takich elementów, do tego dochodzą remonty, odświeżenia, przebudowy i modernizacje, które zwykle po 10 latach funkcjonowania obiektu stają się koniecznością.
Jakie najważniejsze wyzwania stoją przed kwestią zarządzania obiektami handlowymi?
Uważam, że trzy najważniejsze wyzwania to obecnie: utrzymanie rentowności, redukcja kosztów oraz deficytów w kosztach eksploatacyjnych i transformacja oferty, tak aby była ona wciąż atrakcyjna dla klientów – co będzie się czasem wiązało z całkowitą przebudową oferty oraz modernizacją obiektu. Często będzie potrzebna zupełnie nowa koncepcja komercyjna w starych murach.
Czego potrzebuje rynek centrów handlowych w obecnym klimacie branżowym pod kątem zarządzania?
Nasz rynek dojrzewa do tego, co jest normą na całym świecie. Powoli zaczyna rozróżniać zarządzanie od usługi asset managementu, czyli zarządzania strategicznego. Jeszcze kilka lat temu niewielu potrafiło to rozdzielić. Dziś ta świadomość powstaje, a wraz z nią zaczyna być doceniane zarządzanie strategicznie mające wpływ na wszystkie obszary funkcjonowania centrum handlowego.
Rozmawiała Urszula Szewczyk
