Jak zamierzają Państwo prowadzić wspólne rozmowy z najemcami? Jakie kroki w tym kierunku planują Państwo podjąć? Teraz mamy z jednej strony postulaty Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług, a z drugiej – Grupy 305 i ta wymiana informacji, przynajmniej z zewnątrz to tak wygląda, odbywa się jedynie w przestrzeni medialnej.
Aleksander Walczak, Prezes Zarządu Dekada SA: Na zewnątrz faktycznie wygląda to tak, że jest jakiś konflikt, jakaś przepaść między wynajmującymi a najemcami, bo taki przekaz realizuje Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU). To nie jest prawda i to wprowadza w błąd zarówno opinię publiczną, jak też organy władzy.
Apel Grupy 305, którą reprezentuję, będącej pierwszym tego typu szerokim porozumieniem właścicieli obiektów handlowych w Polsce – miał na celu rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące rzekomego, nierozwiązywalnego konfliktu między wynajmującymi a najemcami i konieczności sięgania po ingerencję rządu. Tak się stało z Tarczą Antykryzysową, kiedy grupa najemców poszła do rządu i parlamentu, i przeforsowała ustawowe zwolnienie z czynszu, arbitralnie uznając, że nie dogada się w żaden sposób z wynajmującymi.
Jednak, abstrahując od tej bardzo złej ustawy – wynajmujący mówią dzisiaj bardzo wyraźnie i apelują, żeby jednak obie strony – wynajmujący i najemcy – usiadły do stołu i rozpoczęły rozmowy w dobrym kierunku. Nie ma teraz sensu skupiać się na wyrównywaniu rachunku krzywd, tylko trzeba pójść dalej.
Stąd nasza propozycja jest bardzo konkretna – rozmawiajmy w tej chwili o rozwiązaniach i rozliczeniach czynszowych po epidemii, abyśmy wspólnie przeszli ten kryzys.
Jednak podkreślam, że nasze zaproszenie zakłada rozmowy z każdym najemcą z osobna i znalezienie dla niego adekwatnych rozwiązań, bo sytuacja każdego z nich jest inna. Nie da się ustalić wspólnych zasad czynszowych dla całego rynku. Gdyby tak było, to już od 20-30 lat istniałyby na rynku takie rozwiązania. A podkreślę, każdy sklep ma inną lokalizację, warunki działania, każdą branżę cechuje różna marżowość, różne jest także otoczenie konkurencyjne w danej branży i w związku z tym czynsze też są bardzo różne.
To nie jest prawda, że mamy do czynienia z nierozwiązywalnym konfliktem. Pamiętajmy, że do tej pory tę grę rynkową udawało się dobrze toczyć, branża potrafiła się porozumieć. I teraz – jedyną rozsądną drogą jest porozumienie w toku biznesowych, ale też empatycznych rozmów, a nie załatwianie tej sprawy kolejnym zapisem ustawy.
Należałoby przy okazji wskazać genezę problemu. W połowie marca, kiedy wprowadzano ograniczenia i zamknięto sklepy i centra handlowe – wszyscy byliśmy zaskoczeni. Najemcy, którzy zostali postawieni w bardzo trudnej sytuacji, z pozamykanymi sklepami, z niesprzedanym towarem – uznali, że tak naprawdę powinni z marszu otrzymać ze strony wynajmujących zwolnienie z czynszów lub ich obniżkę i tak formułowali pytania do wynajmujących. Odpowiadaliśmy, że już zostały wystawione faktury i z punktu widzenia obowiązującego prawa powinny być uregulowane. Wtedy nastąpiło usztywnienie ze strony polskich najemców, którzy pochopnie uznali, że w tej sytuacji nie dojdziemy do porozumienia. Najemcy wyszli z Polskiej Rady Centrów Handlowych, która dotychczas zrzeszała jednych i drugich, i zaczęli forsować swoje postulaty. Zamiast od razu usiąść do stołu i rozmawiać, uznali, że będzie prościej rozmawiać z rządem i wystąpić o regulację czynszową w specustawie.
Wysunięto nieprawdziwe argumenty, że są tylko bogate centra handlowe i biedni najemcy. Przecież to jest nieprawda. Na rynku działają zarówno bardzo bogaci najemcy, mający wielomilionowe zyski, w tym kilka dużych, polskich, giełdowych firm, jak i małe podmioty. Ich standing finansowy jest dramatycznie różny. Są też międzynarodowe marki, olbrzymie koncerny, działające na skalę światową, z miliardowymi zyskami, ale są też franczyzobiorcy, którymi są zazwyczaj polscy obywatele czy polskie małe firmy rodzinne. Nie było jednak do tej pory, wpisanego w nasz rynek, żadnego nierozwiązywalnego konfliktu, a jedynie normalna gra interesów.
Cieszę się, że powstała Grupa 305, reprezentująca aktualnie właścicieli 305 centrów i obiektów handlowych o łącznej powierzchni ponad 4,5 mln mkw. GLA, z blisko 10 tys. umów najmu, a kolejni właściciele i obiekty chcą się dołączyć. Myślę, że lada moment będzie tak, że zdecydowana większość rynku opowie się za propozycjami i postulatami, które zaprezentowaliśmy, że nasza inicjatywa będzie dobrą płaszczyzną do konstruktywnych rozmów z najemcami.
Potwierdzamy większość postulatów kierowanych przez najemców do rządu – to są też nasze postulaty, w tym m.in. przywrócenie handlowych niedziel, zlikwidowanie podatków galeryjnego i od handlu detalicznego, wsparcie dla przedsiębiorców w kwestiach pracowniczych, rozwiązania wzmacniające płynność najemców i wynajmujących. Pod tym wszystkim się podpisujemy. Nie podpisujemy się tylko pod jednym – że rząd ma regulować wysokość czynszu, bo to nie jest domena rządu. Tak było w słusznie minionych czasach. Czynsze powinny być regulowane w oparciu o uzgodnienia i dobrą wolę stron, i do tego namawiamy. Sądząc po sygnałach pewnych grup najemców – myślę, że lada moment takie rozmowy się sfinalizują i zostaną podpisane aneksy, korzystne dla najemców.
To jakie będą kolejne kroki? Czy wynajmujący będą się po prostu kontaktowali indywidualnie z każdym najemców czy Państwo spotkają się z przedstawicielami ZPPHiU i z nimi będą Państwo dalej rozmawiać? Jak to będzie dalej wyglądało?
Mamy dwie grupy zagadnień i odpowiadające im różne grona rozmówców: 1/ rozmowy o rozliczeniach czynszowych po ustaniu epidemii – tylko indywidualne z najemcami, oraz 2/ wspólne postulaty wynajmujących i najemców do rządu – i tu rozmowa ze Związkiem Polskich Pracodawców Handlu i Usług ma sens. Nie jest to jedyna organizacja zrzeszająca najemców w Polsce, jest m.in. Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych, Związek Pracodawców HoReCa, a bardzo wielu najemców w ogóle się nie zrzesza i do nich również chcieliśmy dotrzeć z naszym komunikatem.
Jako GRUPA 305 patrzymy na rynek całościowo. Nie może być tak, że jedna część rynku próbuje ustalić zasady dla wszystkich innych grup najemców oraz dla wynajmujących.
Podkreślam, że rozumiemy trudną, a nawet katastrofalną sytuację, w jakiej znalazły się zwłaszcza polskie sieci handlowe, bo one mają krótszą historię działania, nie zebrały jeszcze takich kapitałów, które mogłyby ratować te sieci i bardzo wspieramy to, żeby przetrwali.
Mamy wspólne postulaty do Rządu, jednak na pewno nie możemy zaakceptować, że wspólnym postulatem będzie taki sam czynsz od obrotu dla wszystkich najemców w proponowanej wysokości 8%. Dla niektórych branż, które płacą dzisiaj w okolicach 3-4% od obrotu, taki czynsz byłby po prostu zabójczy, a dla drugich, którzy płacą po kilkanaście procent od obrotu, byłby wyjątkowo łagodny.
Dlatego dążymy do indywidualnych rozmów ze wszystkimi najemcami i przyjmujemy jako punkt wyjścia, że każdy najemca, który nie zrealizował przynajmniej 70% obrotu w porównaniu do poprzedniego roku, nie będzie w stanie zapłacić całego czynszu. Są bardzo różne pomysły, żeby czynsz był liczony od obrotu, udzielany był rabat, czy płatności były odroczone. Naszym celem jest to, żeby nasi najemcy otworzyli sklepy po okresie epidemii i żeby przetrwali.
Teraz muszą się odbyć tysiące rozmów. Przez najbliższy miesiąc, a może dłużej, sklepy będą nieczynne i to jest ten czas, kiedy powinniśmy się porozumieć. Musi nastąpić równowaga, muszą zostać wypracowane rynkowe rozwiązania.
Czy w przyszłych umowach, które będą Państwo podpisywali z najemcami – wysokość czynszów w trakcie ewentualnego wyłączenia pracy centrów handlowych, zostanie uregulowana?
W takiej wyjątkowej, trudnej sytuacji, wyszły pewne niedogodności prawne i powstały różne interpretacje przepisów. Oczywiście – nikt nie przypuszczał, że może wydarzyć się coś aż tak rozległego, jak obecna epidemia, którą sami prawnicy nie wiedzą jak kwalifikować – np. czy jest ona siłą wyższą? Totalne zamieszanie zrobiła jeszcze Tarcza Antykryzysowa, wygaszając czasowo zobowiązania stron z umów najmu – to jest też konstrukcja niespotykana w prawie. W związku z tym w przyszłych umowach najmu na pewno znajdzie to swoje odzwierciedlenie.
Rozmawiała Urszula Szewczyk.
