Jak po kolejnym pandemicznym roku wyglądają dzisiaj relacje najemców z wynajmującymi?
Zofia Morbiato, Dyrektor generalna ZPPHiU: Te relacje zależą w dużej mierze od chęci współpracy, wykazywanej przez obie strony. W części przypadków członkom ZPPHiU udało się osiągnąć kompromis, którego warunki satysfakcjonują obie strony. W innych przypadkach, nie. Niektóre spory, niestety, znalazły finał w sądach.
Zaskakująca jest ograniczona reakcja właścicieli centrów na spadki odwiedzalności, które w naturalny sposób odbijają się na ich atrakcyjności, a zatem wycenie. Powinno to jednoznacznie wpływać na rewizję oczekiwań czynszowych, a w wielu przypadkach ten proces zachodzi jedynie w przypadku nowych umów, a nie aneksowania już trwających.
Na czyją korzyść rozstrzygane są te sprawy? I jeśli chodzi o rewizję oczekiwań finansowych w związku z mniejsza odwiedzalnością w galeriach – jak wynajmujący reagują na Państwa stanowisko, że również w obowiązujących umowach, Państwa zdaniem, powinny zajść zmiany wysokości czynszu?
Nie prowadzimy statystyk, które pozwoliłyby na jednoznaczne stwierdzenie, czy więcej jest spraw rozstrzygniętych na korzyść właścicieli centrów, czy ich użytkowników. Procesy są długotrwałe, a ich pierwszym etapem jest zazwyczaj wystąpienie o obniżenie czynszu, do czasu rozstrzygnięcia zasadniczego pozwu. Niektórzy z naszych członków uzyskali prawomocne zabezpieczenie, inni nie.
Co do zasady, reakcja na wnioski o obniżkę czynszu zależy od siły negocjacyjnej stron i długości trwania umowy.
Spadki odwiedzalności, choć oczywiste, są kwestionowane przez zarządców i właścicieli, jeśli chodzi o ich skalę. Zwłaszcza w przypadkach wyjątkowo drastycznych różnic w odwiedzalności w porównaniu do 2019 roku.
Niedawno wspominała Pani, że członkowie ZPPHiU podnoszą jako problem również różny poziom waloryzacji czynszów. Czy może Pani powiedzieć coś więcej na ten temat?
To wiadomość z minionego tygodnia. Wskaźnikiem indeksacji czynszu wyrażonego w euro, jest najczęściej HICP. Pierwsze przychodzące w tym roku faktury, odnosząc się do tego samego wskaźnika, podają wartości od 2,1%, przez 3,6 % aż do 4,9 % wzrostu stawek czynszowych za ten sam okres. Świadczy to o braku rzetelności naszych partnerów biznesowych.
Odchodząc nieco od kwestii czynszów, początek nowego roku to zawsze moment podsumowań. Jakich zatem największych wyzwań dostarczył najemcom miniony rok?
Tych wyzwań było wyjątkowo wiele. Część z nich jest bezpośrednio związana z zakazem prowadzenia działalności handlowej i usługowej, która pozbawiła nas możliwości generowania przychodów, przy utrzymaniu znaczącej części kosztów stałych. Stratom nie zapobiegły, choć je ograniczyły, uruchamiane przez rząd różne formy wsparcia.
Wyzwaniem było też zakłócenie systemu dostaw i upłynniania stocków oraz wzrosty cen materiałów do produkcji, a także kosztu frachtu.
Kolejnym znaczącym wyzwaniem był wzrost płacy minimalnej i presja płacowa, związana z rekordową na tle ostatnich lat, inflacją.
Bardzo istotnym kłopotem były i pozostają utrzymujące się spadki odwiedzalności centrów handlowych, w których większość z nas prowadzi działalność. Na zmiany związane z upowszechnieniem się pracy z domu, nałożyła się zmiana zachowań konsumenckich wynikająca ze znacznego wzrostu udziału zakupów dokonywanych przez internet i unikaniem miejsc, które niegdyś kojarzyły się z dużą liczbą kupujących, Wpływ na wspomnianą zmianę zachowań mają także zmiany demograficzne i będące ich skutkiem odmienne niż poprzednio wybory stylów życia.
Jakie są zatem wyniki sprzedaży i odwiedzalności centrów handlowych według danych, którymi dysponuje ZPPHiU?
Miesięczne dane badające footfall otrzymujemy od współpracującej z nami firmy Proxi Cloud. Odwiedzalność, choć lepsza niż w pierwszym pandemicznym roku, zarówno w listopadzie, jak i w grudniu była o 37% niższa do 2019, jeśli chodzi o wizyty. O 42% mniej jest unikalnych klientów. Te dane, to dane uśrednione, dla badanych przez nas 124 centrów w całej Polsce, bez retail parków.
Oczywiście występują duże różnice, jeśli chodzi o poszczególne obiekty, z największym utrzymującym się spadkiem w przypadku tych, które przed 2020 rokiem były najbardziej trafikowe.
Co zaskakujące, dotyczy to także całych miast, W Olsztynie, rekordziście spadku, badane centra notują w analogicznym okresie aż 55 % mniej unikalnych klientów i 51 % mniej wizyt.
Dane ilustrujące dynamikę sprzedaży pozyskujemy tylko od tych naszych członków, którzy te raporty nam przesyłają. Przedstawianie średniej z nich wynikającej nie jest miarodajne, ponieważ różnice pomiędzy branżami i tygodniami są bardzo znaczące. Obserwujemy natomiast jako pewien trend, nieco lepszą sprzedaż jednostkową, co potwierdza zmianę procesu zakupowego. Mniej jest klientów, ale ci, którzy przychodzą wiedzą co chcą nabyć, a po zakupach opuszczają centrum handlowe.
Którzy przedsiębiorcy zrzeszeni w ZPPHiU radzą sobie najlepiej w tym pandemicznym czasie, a którzy są w najtrudniejszej sytuacji?
W najlepszej sytuacji są ci przedsiębiorcy, którzy jeszcze przed pandemią mieli wieloletnią strategię i mogli ją realizować, wprowadzając jedynie konieczne modyfikacje. Dotyczy to przede wszystkim przedsiębiorców z szeroką dystrybucją.
W najtrudniejszej natomiast, mali i średni przedsiębiorcy, których dystrybucja jest ograniczona, i nie może ulec zmianie, także ze względu na wysokie pozycjonowanie oferty.
Głośno zaprotestowali Państwo na propozycje wynajmujących dzielenia się kosztami od przychodów e-commerce. Jak wygląda dzisiaj ta kwestia?
Nasze stanowisko nie uległo zmianie. Inwestycje w programy, specyfikę obsługi i logistykę dostaw oraz zwrotów są po stronie właściciela marki. Także promocja marki i marketing wiążą się z niebagatelnymi nakładami, w których w żaden sposób nie partycypują właściciele funduszy.
Są oni natomiast beneficjentami ewentualnych odbiorów towaru w centrach. Klienci, przychodzący po odbiór zamówionych w Internecie towarów, korzystają z oferty centrum handlowego, o ile jest atrakcyjna.
Warto z naciskiem podkreślić, że funkcjonowanie centrum jest opłacane w całości przez korzystających z powierzchni, a nie właścicieli. Ewentualne odbiory zamówień internetowych, nie wymagają od wynajmujących żadnych nakładów, które nie zostałyby już opłacone przez kupców.
Czy w związku z rosnącym poziomem inflacji oraz kosztów energii w centrach handlowych, najemcy muszą również liczyć się z wyższymi opłatami w centrach?
Wyższe opłaty w centrach są wynikiem braku odpowiedzialności właścicieli za utrzymanie ich pod kontrolą. Ta sytuacja będzie się utrzymywała tak długo, dopóki ryzyko prowadzenia działalności nie będzie po stronie tego, kto ma w ręku narzędzia, by koszty racjonalizować dla dobra użytkowników centrum.
Według otrzymywanych przez nas informacji, do naszych członków wpływają właśnie niektóre rozliczenia za rok 2019! Nie było wówczas ani inflacji, ani podwyższonych kosztów energii, ani podwyżki płacy minimalnej.
Szeroko komentowany w środowisku, jest przypadek jedynego dzisiaj zarządzającego, który jest w stanie zarządzać kosztami na poziomie założonego budżetu. A wniosek z tego taki, że można odpowiedzialnie gospodarować powierzonymi przez użytkowników funduszami, ale trzeba to umieć i tego chcieć.
Jakie plany jako związek, mają Państw na kolejny rok?
Celem ZPPHiU jest doprowadzenie do słusznego rozłożenia ryzyk biznesowych. Ryzyka związane z nieruchomościami powinni ponosić ich właściciele.
Rozmawiała Urszula Szewczyk.
