Jak wygląda dzisiaj sytuacja na rynku retail w kontekście umów na wynajem lokali? Dla RetailJournal.pl komentuje Michał Skrzypek, adwokat z Kancelarii Ożóg Tomczykowski.
Dwa lata wstrząsów
18 marca Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) skierował do Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) list otwarty. Zaapelowano o rozpoczęcie rozmów, które miałyby prowadzić do zmiany dotychczasowego modelu współpracy pomiędzy najemcami i wynajmującymi.
List ZPPHiU zawiera opis wydarzeń ostatnich dwóch lat, które bez wątpienia odcisnęły piętno na całej gospodarce. Boleśnie doświadczyły także handel w obiektach wielkopowierzchniowych. ZPPHiU powołuje się na serię lockdownów, pięć fal pandemii oraz rosyjską agresję na Ukrainie. Wszystkie te okoliczności wpływają – w połączeniu z rosnącymi stopami procentowymi oraz inflacją – na zachowania konsumentów. Najnowsze badanie ich nastrojów wskazuje na czekające Polskę wyhamowanie – i tak już zmniejszającego się – popytu. Podano także przykład rosnących kosztów prowadzenia działalności handlowej. To wszystko w realiach, w których footfall w centrach handlowych nie wrócił do normy, a można przewidywać dalsze spadki odwiedzialności.
List ZPPHiU spotkał się z chłodnym przyjęciem, jednak PRCH deklaruje wolę prowadzenia rozmów.
Czy dojdzie do porozumienia?
Media przepełnione są doniesieniami o trudnej sytuacji najemców lokali w centrach handlowych. Nieudana regulacja pomocowa z najcięższego okresu pandemii tylko dolała oliwy do ognia. Konieczność przedłużenia umowy najmu w zamian za zwolnienie od czynszu za okres lockdownu – w ocenie najemców – nie stanowiła odpowiedniej regulacji tej kwestii przez państwo. Nowe okoliczności dodatkowo uderzające w handel mogą postawić najemców w sytuacji, w której nie będą oni mogli się wywiązać z obowiązujących umów najmu. Wydaje się, że porozumienie – najlepiej o szerszym niż indywidualny charakterze – mogłoby uspokoić nastroje i zapobiec niekorzystnym skutkom ekonomicznym oraz licznym sporom sądowym. Byłoby dobrze gdyby do niego doszło.
Co w razie braku kompromisu?
Brak kompromisu obejmującego szeroką rzeszę najemców może spowodować znaczący wzrost sporów sądowych pomiędzy stronami umów najmu. Umowa najmu lokalu w centrum handlowym – zazwyczaj bardzo wobec najemcy restrykcyjna – generuje bowiem znaczną liczbę zarzewi konfliktu. Nie można też zapominać o nieudolnej legislacji specustawy covidowej.
Pół roku czy kilka lat?
W przypadku, w którym do porozumienia nie dojdzie należy spodziewać się licznych sporów sądowych pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Część z nich generowana będzie przez nieudolną regulację covidową opisaną powyżej. Rządowe interpretacje przepisów specustawy wskazują, że przedłużenie umowy najmu powinno być jedno, niezależnie od ilości zwolnień z czynszu związanych z lockdownem. Część wynajmujących jest jednak odmiennego zdania. Można przewidywać, że spór ten – mający charakter czysto prawny – powinien zostać rozstrzygnięty w drodze orzeczenia sądu.
Zmiana umowy z uwagi na nieprzewidywalne okoliczności
Można przewidywać, że dojdzie także do sporów innego rodzaju. Okoliczności, w jakich znaleźli się zarówno najemcy, jak i zarządzający centrami handlowymi nie są standardowymi warunkami prowadzenia biznesu. Sądy uznają pandemię za okoliczność nadzwyczajną, co uprawnia obie strony do wystąpienia z powództwem o modyfikację umowy lub nawet jej rozwiązanie.
Ewentualne dalsze konsekwencje rosyjskiej inwazji na Ukrainę również – pod względem prawnym – mogą uprawniać do występowania z takimi roszczeniami. Można bowiem obawiać się, że zachodzące w polskiej i światowej gospodarce przemiany nie stanowią zwykłego ryzyka biznesowego. Rosnące ceny i galopująca inflacja, a wcześniej pandemia postawiły strony umowy najmu w zupełnie innej sytuacji niż ta jaka miała miejsce w chwili podpisania kontraktu. Wszystkie kalkulacje, rachunki i przewidywania, jakie poczyniono przed marcem 2020 r., straciły aktualność. To zaś uprawnia sąd do ingerencji w treść umowy.
A co z karami umownymi?
Trzeba pamiętać, że powództwo o zmianę umowy z uwagi na nadzwyczajne okoliczności nie zawsze może być złożone. Nie jest to możliwe, jeżeli umowa została już w całości wykonana. Tymczasem umowy o najem lokalu w centrum handlowym – w przeważającej większości – skonstruowane są w sposób pozwalający wynajmującemu na szybkie zakończenie najmu. Ponadto dzięki zabezpieczeniom w postaci gwarancji bankowej, aktu o poddaniu się egzekucji lub depozytu wynajmujący ma możliwość szybkiego i przymusowego wyegzekwowania należności wynikających z umowy najmu. Także w zakresie – najczęściej licznych – kar umownych.
Można się zatem spodziewać, że część najemców będzie starać się uniknąć tych konsekwencji w salach sądowych. Przykładowo możliwe będzie przeciwstawienie się naliczonym i ściągniętym przez zarządzającego centrum handlowym karom umownym za pomocą powództwa o ich zwrot. Prawo przewiduje bowiem mechanizm obniżenia kary umownej. Kodeks nazywa go „miarkowaniem”. Jest to element tzw. prawa sędziowskiego. Innymi słowy, sąd ma pewną swobodę decyzji orzekając o tym czy zmniejszenie kary umownej jest zasadne. Prawo dostarcza tutaj tylko dość ogólnych wytycznych, wskazując m.in. że kara może być zmniejszona, gdy jest ona za wysoka (rażąco wygórowana jak mówi kodeks). Przyjęło się uważać, że kara może stać się nieadekwatna także w toku wykonywania umowy. Sąd Najwyższy wyjaśnia także, że sędzia decydujący o wysokości kary umownej może brać pod uwagę także inne okoliczności, które uzna za ważne. To otwiera drogę dla opisanej w liście ZPPHiU okoliczności wpływających na prowadzenie biznesu w centrach handlowych. Brak kompromisu i porozumienia może spowodować, że liczne sprawy tego typu staną na sądowych wokandach.
Autor: Michał Skrzypek, adwokat, Kancelaria Ożóg Tomczykowski.
